谈谈如何做好房地产估价工作.docVIP

谈谈如何做好房地产估价工作【摘要】房地产估价工作在推动房地产市场的健康发展中起着举足轻重的作用。随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展，房地产估价业务涉及的范围也越来越广泛，标的价值也越来越大，因此如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。本文从房地产估价工作实际情况出发，对如何做好房地产估价工作提出一些意见和建议，希望这些意见和建议对从事房地产估价人士起到一定的借鉴作用。 【关键词】房地产；估价；工作 我国的房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。 1 掌握房地产估价必备的知识 1.1 房地产估价专业知识 房地产估价发展至今成为一门学科、一种职业、一个行业、一种经济行为、不是任何人都可以随意从事的，必须经过系统的学习和培训，具备扎实的估价理论知识，掌握好各种估价方法的理论依据、适用范围、条件以及相应的测算过程，在实际估价工作中能针对不同的估价对象、估价目的和市场环境选择相应的评估方法，进行科学严谨的估价。 1.2 房地产估价相关知识 一宗房地产估价业务的评估，首先要对房地产有准确的认识，这对于评估结果的正确性、合理性是非常的重要。对房地产的认识包括土地和地上建筑物两个方面的内容，准确的认识一宗土地要涉及到规划、土地管理、房地产测绘等相关知识；建筑物的认识涉及到建筑工程、工程造价等方面知识；资料收集、数据处理、分析环节要用到统计方面知识；估价侧算的过程要运用到财政、金融、会计、预测、房地产开发经营等方面相关知识。房地产价格受制度政策影响较大，这就决定了估价人员必须懂政策；房地产估价要遵循合法原则，在房地产分割、拆迁、拍卖、抵押、司法鉴定等类型的评估中，估价对象权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须以法律、法规或政策为依据进行。估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产相关的法律、法规和政策，才能正确评估估价对象客观、合理、合法的权益价值，更好地为社会服务。 1.3 熟悉估价规范及估价相关方面的指导意见 国家为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定《房地产估价规范》。作为房地产估价的从业人员必须熟读并理解透彻规范的规定，在执业的过程中必须严格按照规范的要求去操作，才能确保估价结果客观、公正、合理。 熟悉国家出台的有关房地产估价方面的指导意见以及对估价产生影响的法律法规、通知。诸如：为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，国家相关部门发出的房地产抵押估价管理有关问题的通知及《房地产抵押评估指导意见》；《城市房屋拆迁估价指导意见》及各地方政府相应出台的细则、办法，对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定，对规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当时人的合法权益有了保障。作为一名房地产估价从业人员，如果不了解与估价行业相关的国家指导意见，就不能很好的开展工作。 2 养成良好的估价作业习惯 良好的估价作业习惯，将会使我们的工作收到事半功倍的效果。接受一宗估价业务，首先，把估价技术路线确定下来，因为估价技术路线是指导整个估价过程的技术思路，有了技术路线的指导，我们在项目估价过程中才不至于束手无策，而是得心应手；其次，制定拟调查收集的资料及其来源渠道，避免工作出现无头绪，盲目性，收集到的资料没用，要用的资料没收集到；第三，做好人员和进度的安排，以保证估价项目按时完成。不管是简单业务还是复杂业务，都应养成这样的估价作业习惯。 3 做好房地产估价相关信息资料的收集工作 “巧妇难为无米之炊”。一个具有深厚估价理论知识的人，如果手上没有估价相关房地产信息资料，那么估价工作将无法进行。因此，我们必须做好估价的日常信息收集工作和面临具体估价业务时的针对性的资料收集工作。日常信息资料的收集包括：影响房地产价格因素的信息收集，包括社会因素、经济因素、行政因素、区域因素等方面信息的收集。比如房地产价格走势、租金水平、建造成本、土地市场行情、房地产制度、税收政策、城市规划、物价、居民收入、利率以及国家对房地产市场进行宏观调控的政策、措施等内容；同时对城市里不同城区的