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谈如何规范二手房过户交易【摘要】二手房过户交易市场混乱问题受到社会的广泛关注，也引起了相关政府部门的重视。但由于交易系统业务流程不够灵活、也没有提供资金监管功能等缺点，如何规范二手房过户交易问题成为社会难题。本文就这一问题做了探讨，并提出了二手房交易系统建设的建议。 【关键词】二手房交易；资金监管 随着信息时代的到来和房地产行业的飞速发展,传统的二手房交易管理系统无法及时调整交易业务流程,难以满足复杂多变的业务需求,存在很大的风险,因此,迫切需要能够根据业务需求变化快速有效地调整业务流程、保障交易资金安全的二手房交易系统来解决上述问题。 1 二手房交易模式分析 二手房交易分为如下两种交易模式 1.1 中介公司代办 通过外网签约系统受理二手房交易业务,录入购房信息、资金监管信息,打印二手房买卖合同,将业务数据上传至内网系统。买方将房款以现金或转账的方式存入二手房资金监管专用账户,资金全额到账后,内网备案系统方可受理。如果有抵押贷款的业务,录入抵押信息,经放款银行审批后,将业务数据上传至内网系统。买方将首付款以现金或转账的方式存入二手房资金监管专用账户,放款银行将贷款划拨到二手房资金监管专用账户,资金全额到账后,内网备案系统方可受理。 1.2 自助交易 买卖双方通过二手房交易中心设定的自助交易专柜申请办理二手房交易业务,由专柜工作人员录入购房信息、资金监管信息,打印二手房买卖合同,将业务数据上传至内网系统。自助交易专柜工作人员等同于中介公司操作人员角色,拥有相同的权限。 2 工作流技术在系统的应用 2.1 工作流技术简介 工作流管理联盟(WFMC)将工作流定义为:一类能够完全或者部分自动执行的经营过程,它根据一系列过程规则、文档、信息或任务,能够在不同的执行者之间进行传递与执行。工作流技术是一种过程建模和过程管理的核心技术,可以与其他应用系统有效地结合,生成符合需求的管理系统,实现了将流程的应用逻辑和过程逻辑分离,无需修改应用程序,而只需要修改业务模型来改变系统功能。采用工作流技术优势: 2.1.1 将应用逻辑和过程逻辑分离:可以在不修改具体功能实现方式,也无需修改应用程序的情况下,而只需要修改业务模型来改变系统功能。 2.1.2 实现集成管理:实现对全部或部分过程进行集成管理,有效地把人、信息和应用工具合理地组织在一起,发挥系统的最大效能。 2.1.3 提高迭代开发:使得新业务流程很容易部署,当业务过程发生变化时,能迅速地进行流程修改、重组来满足需求,更加方便地使用迭代的软件开发方式,使开发更有效、风险更低。 2.1.4 更好流程控制:通过标准的工作方法和跟踪审计,提高了业务流程的管理控制。在应用上,工作流是对流程信息的抽象,它将过程逻辑与业务逻辑分离开来,通过过程逻辑的修改可以实现对流程的配置,能够实现“在适当的时间把适当的信息传给适当的人”的要求。因此,工作流技术被广泛地应用于管理系统中,已成为实现管理系统核心技术之一,用以解决管理系统中相互协作的问题。 2.2 工作流管理环境 首先研究二手房交易管理系统工作流管理环境,集中地解决二手房交易过程中的相互协作的问题,控制签约过程中每一节点、流程的正确流向,使文档、信息或任务能够在不同的业务人员之间进行传递和执行,使二手房买卖过程能够按照预定的规则完成,实现业务模式的规范化。 2.2.1 管理工具:数据建模型工具,图形化的流程定义、监控管理工具。 2.2.2 过程定义:通过管理工具建立的提供给工作流引擎解释执行的工作流程模型定义。 2.2.3 组织/角色模型:通过管理工具建立从业务人员库中提取的基于角色的人员信息模型。不同角色的人员可以动态地组织起来,在一段时间内临时形成一种组织形式,即为“工作组”。信息模型中还包括授权代理模型,即任务责任者指定授权代理,以在任务责任者不在时代为处理事务。 2.2.4 组织管理器:允许用户方便地建立自己的组织模型数据库,进行人员属性的定义与组织的划分,并提供方便、有效的管理维护界面,保证数据的一致性。 2.2.5 工作流引擎:工作流引擎是指工作流作为应用系统的一部分,并为之提供对各应用系统有决定作用的根据角色、分工和条件的不同决定信息传递路由、内容等级等核心解决方案。它主要功能是对工作流过程进行监视、解释、控制、执行,负责解释工作流流程定义,创建并初始化流程实例,控制流程流动的路径,记录流程运行状态,挂起或唤醒流程,终止正在运行的流程,与其他引擎之间通讯等等工作。 2.2.6 流程控制数据:指工作流管理环境的系统信息和过程实例的动态信息。 2.2.7 工作任务表:工作流引擎执行过程实例中生成的用户工作项表