《物权法》不应限制宅基地流转.docVIP

《物权法》不应限制宅基地流转总的来看，《物权法（草案）》对宅基地使用权的规定只是对《土地管理法》第６２条的扩展和细化，没有实质性的提升和进步。《物权法（草案）》宅基地使用权制度包括以下几个要点： 设立方式。对此草案虽然没有明文规定，但字里行间透露的信息是，村民可以经本集体分配取得宅基地使用权，一户只能分配一处宅基地。也就是说，农民取得宅基地使用权是凭借其集体成员身份从土地集体所有权人处无偿取得的，是土地集体所有制在其成员身上的体现。由于宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利和社会保障的功能。但是对于村民应该在哪个层次的集体范围内取得宅基地使用权，草案没有明确答案。 有限的处分权能。草案第１６２条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”《土地管理法》第６２条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里需要讨论的是，禁止城镇居民在农村购置宅基地是否意味着禁止城镇居民购置宅基地之上的房屋呢？在草案的逻辑框架内，这是个两难的问题：如果不允许农民将房屋所有权转让给城镇居民，则明显属于对私人所有权的不当限制；如果允许农民将房屋所有权转让给城镇居民，则势必连带宅基地的使用权一并转让。 登记的效力。草案在第１６５条明确宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记，但草案只字未提设立或取得登记的问题。重视变更登记而忽略设立环节的登记，明显不妥。 权利期限。草案对宅基地使用权的期限未作任何规定。 应该肯定，草案限制宅基地使用权的继承、转让和抵押，禁止城镇居民在农村购置宅基地，其主旨都是为了维护农民的利益，确保农民“居者有其屋”，避免农民成为在城市中流浪的游民。笔者认为，限制宅基地使用权继承、转让和抵押的制度设计已经不合时宜，原因有三： 一是与当前的中国社会结构不适应。经过二十多年的改革，中国社会已经不再是过去封闭型的“生于斯，老于斯”的静态社会，农民的流动和迁徙是社会常态。在城乡结合部和发达乡村，由于吸引了大量外地农民，集体成员身份和户籍之间的联系被打破，实际上是村民但不具备集体成员资格的现象已经相当普遍。只有赋予宅基地使用权人向非集体成员转让宅基地的权利，才能保障那些非集体成员的村民“居者有其屋”。尤其对于那些在城市化大潮中准备向城镇迁移的农民，如果限制他们将房产（包括房屋和宅基地）向非集体成员转让，将影响他们取得进入城市安身立业的最低资本，从而阻碍人口城市化进程。同时，如果他们进城之后继续将农村的房产保留在手中，将不利于国现代农业的发展。 二是违背了物权法的平等精神。《物权法（草案）》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可继承、转让和抵押房地产（建设用地使用权和房屋所有权）的权利，而中国绝大多数土地和人口都在农村，法律不允许广大的农村居民持有可交易的房地产权，显然违反了物权法的平等精神。在全面建设小康社会的新阶段，农民对住房的投资力度和房屋的建筑质量不断提高，房产在农民的财产结构中的地位日趋重要。农民需要资金发展生产，限制宅基地使用权的转让和抵押，也可能会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，在一定程度上会限制农民的融资手段。农民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利，这是对农民利益的一个大的损害。从人权和公民平等的角度考虑，这一状况应予扭转。统筹城乡经济社会发展，很重要的一条是统筹城乡改革，而统筹城乡改革最要紧的莫过于建立城乡一体化保护的财产制度。现阶段正在制定的《物权法》应该有所作为，要有制度的创新，保障广大农民的土地财产利益，建立一个与城镇房地产相衔接的农村宅基地使用权制度，让农村的土地发挥市场价值。 三是落后于实践的要求。农村宅基地的继承、转让和抵押已经是一个在实践中不断发生着的客观事实。长久以来，在民间就一直有宅基地继承的传统。目前，在城乡结合部、城镇规划区内的农村、“城中村”等快速城市化地区，宅基地使用权和农村住房的出租、转让和抵押等已经是相当普遍的现象。《物权法》应站在市场化、工业化和城市化的时代背景下，对于实践中早已存在的农村宅基地的继承、转让和抵押问题，既不能回避，更不能片面限制，而应深究其存在的合理性和必然性，进行科学的疏导和规范，使之健康发展。 1