李迅雷2011年前房价看人口之后房价看货币.PDFVIP

李迅雷：2011 年前房价看人口 之后房价看货币 （李迅雷海通证券首席经济学家 中国首席经济学家论坛副理事长） 1.2000-2010 年：房价上涨更多是一种人口现象 中国房地产的主要数据都是2000 年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过两次高 点，一次是07 年，增长达到30%，另一次是2010 年，达到33% 。07 年之所以出现了阶段 性高点，与经济过热有关，该年也是GDP 增速的阶段性高点，后因08 年美国的次贷危机影 响而回落。09 年中国推出两年4 万亿的投资刺激计划，使得2010 年房地产开发投资增速创 了历史新高。 1.1 劳动年龄人口的峰值出现在2010 年 居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需 求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。从美国和日本 的案例看，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44 岁。 如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44 岁人 群是房地产消费的高峰期，而在 45 岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了 80 年代，出现人口老龄化，其中25-34 岁年龄段的人口数量在不断下降，从1981 年的1995 万， 降至1991 年1573 万，降幅达到21%，最终在1991 年出现了房地产泡沫的破灭。故从国际 经验看，随着45 岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费均会遭遇历史性拐点。 根据中国指数研究院的调查结果，25-34 岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数 的50%，第二大群体是35-44 岁，约占购房群体的24.5%，故25-44 岁的这一年龄段的要占 到购房人数的75%左右。 中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64 岁劳动年龄人口占总人口 比重的峰值在2010 年已经达到74.5%的高点，到2013 年这一占比已经降至72.8% 。预计到 2020 年这一占比将会降至70% 以下。而25-44 岁青年人口的总数在2015 年达到了顶峰，今 后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看，伴随着25-44 岁人口见顶，地产销量也会出现 拐点。 房地产开发投资增速在2010 年见顶，与劳动人口的峰值一致，而且，乘用车（占汽车 产量约85% ）销量的增速也在09 年见顶，时间相隔很近。从美国的案例看，消费乘用车的 主力比房地产更年轻些，即25-34 岁年龄段的群体比35-44 岁的群体购买量更多，而住房购 买量则相反。可见，影响房地产的一个重要因素——人口年龄结构已经在2010 年就发出了 变衰信号。 1.2 流动人口增速的峰值出现在2010 年 而影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化又是如何呢？由于国家统计局只 在近些年才公布流动人口数据，故我只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。 从公布的数据看，2010 年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800 万左右的 非农劳动力。但仅仅隔了5 年，至2015 年外出农民工数量只增加0.4% ，接近于零增长。而 且，流动人口数量也净减少560 多万。这说明2010 年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也 是人口流动量的一个峰值年份。 人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣，而且还对区域板块的房价带来影响，因为人 口迁徙就是城镇化的过程。在2000-2010 年间，人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东 部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000 年的常住人口为1670 万左右，到2010 年 达到2300 万左右，增加630 万左右，增幅为38% 。北京2000 年的人口为1380 万，至2010 年达到1960 万，增加580 万，增幅为42% 。深圳2000 年常住人口为700 万，至2010 年增 加至 1035 万人，十年共增加335 万人，增幅为48% 。这三大城市的常住人口在2000-2010 年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各 大城市中位居前三的。 从2000-2010 年的人口流动特征看，同样是东部沿海发达省份，拥有7400 多万人口的 江苏省，这10 年中竟然比上海还少200 多万。同样经济发达的河北省，人口增长也比北京 要少100 多万。因此，不难得出结论，中国这10 年所经历的城镇化，更确切地说，是大城 市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远