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第二节 城市房地产开发的投资决策 房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的 一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点，项目的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。 一、房地产投资决策的含义 一般地说，决策是人们为实现预期的目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的行动方案进行研究论证，从中选出最满意的方案的过程。 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效的分析方法实现合理的选择，在众多投资方案中选出最佳方案，就是房地产投资决策。对于独立方案，判断投资方案是否科学、合理、可行，也属于房地产投资决策。正确的决策不仅取决于决策者的素质、知识、能力和经验，同时还依赖于投资决策者所掌握的决策的基本理论和科学决策的基本方法。 二、房地产投资决策的基本要素 按决策的理论体系，一个决策系统可由四个基本要素组成，房地产投资决策也不例外。 1、决策者。投资决策者也是投资的主体，具有资金或财源和投资决策权的法人。 2、决策目标。房地产投资决策的目标就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。 3、决策变量。决策变量是指决策者可能采取的各种行动方案的集合，各种方案可以由决策者自己决定。这种变量是可以人为地进行调控。例如房地产开发发展方向及规划的制订；促销方式及良好的物业管理服务措施。 4、状态变量。状态变量是指决策者所面临的各种自然状态。许多状态包括着各种不确定性因素。投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定性因素加深了解，并利用科学的分析方法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。 三、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。主要内容有： 1、预备进行何种房地产投资。土地开发投资，房屋开发投资，房地产经营投资，房地产中介服务投资还是房地产管理投资。 2、准备采用何种筹资方式。自筹、借款还是通过发行有价证券或其他方式。 3、如何确定投资方式。在时间上有中短长三种投资方式；在规模上，有大中小三种投资形式。选择获利最高，风险最小的一种。 4、如何确定经营方式。出租、出售，要求一次付款，还是分期付款，选择最佳促销手段来赢得市场竞争力。 投资策略是实现正确投资决策的基本条件，按照投资策略进行投资决策是进行投资决策的基本要求。 四、房地产投资决策的过程 （一）确定决策目标 房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标，所以确定投资决策的目标是投资决策的前提和依据。确定投资决策目标的关键在于，进行全方位的市场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题后所期望达到的结果，使投资的目标具体明确，避免抽象或含糊不清。 （二）拟订决策方案 根据已确定的目标，拟订多个可行的备选方案。可行方案或备选方案就是具备实施条件，能够实现决策目标的各种途径或方式。 判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该项在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算，财务上是否盈利。 制定可行方案时还需要注意各方案 整体上的详尽性以及相互间的差异性，这样才可能进行方案的全面比较和选择，避免遗漏最优方案。 五、房地产决策类型 六、房地产投资决策的方法 房地产投资决策方法种类繁多，概括起来通常可分为定性分析方法和定量分析方法两大类。 一、定性分析法 在房地产投资决策过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、环境等都比较复杂，所以采用定性分析的方法更为适用。定性分析的方法通常有以下几种类型： （一）经验法 这种方法被普通应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。在一些房地产投资刊物中，广告商向投资者推荐的各种房地产投资技巧，如“出租办公楼赚头好”、“店面投资盈利高”、“公寓式商住楼投资增值快”、“期房投资坐等翻利”等等，可引导和诱惑大众对投资的决策行为，这些都是利用了大众房地产投资的心态和经验积累。这种方法直观易用，但分析不透，只能对此作一些直观而表面性的描述。 （二）创造工程法 这一方法是建立在人的直观、灵感和经验，以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称，也属定性分析法的范畴。其主