北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素 - 地理学报.pdf

第72 卷第6 期 地 理 学 报 Vol.72, No.6 2017 年6 月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA June, 2017 北京市居住用地出让价格的空间格局及影响因素 1, 2 1, 2 3 崔娜娜 ，冯长春 ，宋 煜 （1. 北京大学城市与环境学院，北京 100871；2. 国土资源部国土规划与开发重点实验室，北京 100871； 3. 北京大学经济学院北京 100871） 摘要：以2004-2015 年北京市六环内居住用地的交易样本为基本数据，借助ArcGIS 、GS+ 、 Surfer 和Geoda 软件，采用空间趋势面分析、最近邻指数（NNI ）、探索性空间分析（ESDA ）探讨居 住用地出让和居住地价的空间格局特征，并对比OLS 和空间回归模型（SLM 和SEM）进一步探 讨居住地价的影响因素。结果表明：①北京市居住用地出让数量和出让面积不均衡，五六环间 出让的居住用地最多。② 出让地块沿主要道路（如京石高速、京开高速、京沪高速及京藏高 速）、地铁线（如地铁1号线、5 号线、6 号线、15号线、房山线、大兴线及亦庄线）呈轴线扩散，其中 远郊区域这一特征更加明显。③居住地价从中心向外围总体表现“倒U 型”趋势，且呈多中心 圈层递减结构。④呈集聚分布模式，存在空间自相关，低值集聚区和高值集聚区明显。⑤模 型对比方面，SLM ＞SEM ＞OLS ，说明北京市居住地价存在实质性的空间依赖，而非干扰性的 空间依赖。周边居住地块的价格、公交站、地铁站、重点小学、占地面积、容积率和出让方式对 居住地价有显著影响。 关键词：居住用地价格；空间格局；探索性空间分析；空间滞后模型；空间误差模型；北京市 DOI: 10.11821/dlxb201706008 1 引言 2004 年3 月，国土资源部、监察部联合下发了 《关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即 “71 号令”），要求从2004 年8 月31 日 起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议 出让。这则规定也被称为 “831 大限”。自此，北京市土地交易逐步走向市场化，招标、 拍卖、挂牌等公开交易方式逐步成为北京市土地交易的主导方式。作为土地交易的重要 用地类型——居住用地，一直是国内外学者研究的热点。相关的地价理论研究有地租地 [1] [2] [3] [4] 价理论 、同心圆理论 、扇形理论 、多核心理论 等，这类研究以西方学者为主，而中 国在这方面的理论研究比较薄弱。 从理论研究上可以看出，区位是影响居住地价的关键因素之一，在居住地价空间格 局和影响因素的实证研究中均会纳入考虑。有关北京市居住地价的实证研究大致可以分 [5] 为3 类：① 探索北京市居住用地出让的时空格局或空间格局。如武文杰等 利用1996- 2006 年间的居住用地出让数据，利用统计和插值法分析了北京市居住用地的时空演变特 收稿日期：2016-10-09; 修订日期：2017-03-07 基金项目： 京津冀土地优化利用管控技术方法研究(201511010-3A) [Foundation: Methods of the Land Use Optimization and Control Study for Beijing-Tianjin-Hebei Region, No.201511010-3A] 作者简介：崔娜娜(1990-), 女, 河南周口人, 博士生, 主要研究方向为城市与区域规划、土地与房地产经济。 E-mail: cuinana@ 通讯作者：冯长春(1957-), 男, 山西安泽人, 教授, 博士生导师, 主要从事区域发展与城镇化、城市与区域规划、土地