2009.09.14 二手房买卖中“阴阳合同”的效力及司法处理..docVIP

二手房买卖中“阴阳合同”的效力及司法处理 一、二手房买卖中的“阴阳合同”及效力观点 随着房地产业在跌宕起伏中的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。在二手房买卖市场，“阴阳合同”大量出现，就是不容忽视的一个重要问题。所谓“阴阳合同”，也叫“黑白合同”，是指房屋出卖人方和房屋买受人方为达到规避纳税、骗取贷款或其它目的，在二手房买卖中签订了两份合同，其中一份是双方真实意思表示并实际履行的合同，称为“阴合同”，另一份是为了过户或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的合同，称为“阳合同”。 对于二手房买卖中“阴阳合同”的效力，在审判实践中，主要存在三种观点：一种观点认为阴阳合同均为无效合同，理由是二者均违反了我国《合同法》第52条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点认为，阳合同不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致阳合同整体无效，而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。观点之三认为，阴合同有效，阳合同除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。 二、二手房买卖中“阴阳合同”的法益考量 对二手房买卖“阴阳合同”的处理，法律主要从平衡两方面的法益来调整，一方面是保护社会公序良俗和社会公共利益，另一方面是鼓励当事人在意思自治的基础上进行自由交易。针对，法院对“阴阳合同”的效力认定一般是结合案情从上述两条中拷量，最终在法益平衡的基础上确定。 《合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在现实经济生活中，房地产买卖合同双方为追求利益最大化，达到少交或不交不动产交易契税和个人所得税等税费目的，往往在递交给房地产权登记机关的房屋买卖合同中约定少于真实成交价的成交价格；或为了争取更大额度的贷款目的，在递交银行的房屋买卖合同中约定大于真实成交价的成交价格。双方约定的虚假成交价格的条款因损害了国家税收利益或第三人利益而应认定为无效。 《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在现实经济生活中，出卖人或买受人往往因房屋上涨或下跌等原因不愿继续履行合同，然而在诉讼中却以双方约定的虚假成交价格违反了国家税收利益为由请求确认双方签订的房地产买卖合同无效，显然违背了诚实信用的原则。此时，房地产的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定。除虚假成交价格之外的其他条款是买卖双方的真实意思表示，不存在其他法定无效情形，应认定其他条款有效。逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的，当事人一方仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的，不予支持。 有的二手房买卖中，买卖双方已经将二手房买卖合同在房屋管理机关备案，在此情况下，房屋成交价仍应以双方真实意思表示的合同价款为准。一般地，除了法律、行政法规有规定外，备案并非合同生效的必要条件。二手房买卖合同是市场经济条件下当事人意思自治的表现，行政机关公权力的介入并非合同生效的要件。依照我国《物权法》第九条第一款、第十五条和建设部《房屋登记办法》第三十五条第一款的规定，二手房物权变更要按相关规定进行物权公示。因此，行政机关真正备案的不是双方间合同的效力而是物权变动的效力。从这个角度上来说，二手房买卖合同送交备案合同仅仅是一个物权变动的手续，房地产权登记行政机关依法并不审查二手房合同的效力，其也非合同效力的法定确认机关。因此，无论阳合同备案与否，阴合同本身都是有效的可执行契约，而阳合同仅仅是履行阴合同的一种方式和手段，它的效力不影响已经在双方真实意思表示下的阴合同的效力和执行。 意思表示是民事法律行为的核心要素，如付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。 房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款，在买卖双方对房屋转让价款不能达成一致时，视为双方之间的房地产买卖合同法律关系不成立。由于原居间买卖合同不成立，当事人以不成立的合同为依据请求适用定金罚则、赔偿损失或支付佣金的，不予支持。 三、二手房买卖中“阴阳合同”的效力及处理 “阴阳合同”在相当长的时间里都存在，短期内也不可能完全消除。老百姓、政府机关、法院都明知，法院审判相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情