201106惠州万科城华府价格策略vanke.ppt

核心均价推导 核心均价:6420元/㎡（参照竞品销售情况，高于片区市场均价） 本项目带精装修，装修标准按1200元/㎡计 核心均价：6420元/㎡+1200元/㎡=7620元/㎡ 实收价格计算公式: 实收价格=基准价格+平面价差+楼层价格+附加价值+特殊调差 价表面价=实收价格÷综合折扣率 实收均价=实收总价÷建筑总面积 核心均价=实收均价 计价原则总述 本次计价所选维度： 户型25% 朝向20% 景观25%　 楼层10% 噪音20% 　 1、各维度说明： 户型说明：项目的户型是客户较为关注的，户型在市场上有一定的竞争力； 景观说明：景观是项目的核心卖点，所以权重最大； 朝向说明：朝向是客户也是非常关注的因素。 噪音说明：项目东侧临金龙大道，噪音影响大，占权重较大； 楼层也是客户重点观注的因素之一，但相比于朝向和景观权重要小一些； 2、维度评级（按相对重要关系排序） 第一批次维度：景观 第二批次维度：朝向、噪音 第三批次维度：户型 第四批次维度：楼层 3、维度影响力权重：景观25% 朝向20%　噪音20% 户型25% 楼层10% 　 计价原则总述 7#楼价格影响因素及组合权重 打分因素 影响权重 产品差异指数 档次 户型 25% 0—10分 二个 朝向 20% 0—10分 三个 景观 25% 0—10分 四个 楼层 10% 0—10分 噪音 20% 0—10分 三个 合计 100% ----- 计价原则总述 价格计算总体概述 朝向系数说明 东南向，有遮挡 7.5 二等 西南向，有遮挡 7 三等 等级 评分 标准 一等 8 南北通透，无遮挡 1 1 1 1 2 3 7 2 3 景观系数说明 等级 评分 标准 一等 8.9-9 临中心园林，视野开阔 二等 8.5 园林景观、视野开阔 三等 8-8.3 可看到部分园林景观 四等 7-7.7 小部分园林景观 1 7 2 4 4 1 3 3 3 户型分析 A户型：约79㎡三房 户型特点： 南北通透，明厨明卫 户型方正，通风采光佳 百变空间，功能分区明确，书房可改成房间； 赠送面积约23-25㎡，阳台、凸窗、挑空空间均有送。 该户型为本项目的主力户型，全南向，使用率高，可改成三房，景观资源及视野较好。 A户型：约113㎡四房 户型分析 户型特点： 南北通透，部分户型带L型阳台 户型方正，明厨明卫，通风采光佳 百变空间，功能分区明确，书房可改成房间 赠送面积约30㎡，阳台、凸窗、挑空空间均有送 该户型为本项目的主力户型，赠送面积较多，部分户型带L型转角阳台。 户型、面积系数说明 等级 评分 标准 一等 8 79㎡舒适三房，最受客户欢迎户型 二等 7 113㎡奢享四房，户型方正; 28层以上的A户型卧室带转角窗 1 1 1 1 2 2 2 2 7 噪音系数说明 等级 评分 标准 一等 8 小区内围，受噪音干扰最小 二等 7.5 小区内范围，受噪音干扰相对较小 三等 7 临学校，受造影干扰 1 1 1 2 2 7 1 3 3 本次推盘基础信息 计价原则及维度 竞品分析 核心均价推导 价格分布解析 综合折扣率建议 楼层差价制定 目录： 层差借鉴启示 楼盘层差价格都较为均衡，售出单位多数集中在性价比高、景观资源较好的楼层； 目前畅销单位都采用小层差，一般在15—30元/㎡ 本项目随小区景观和自然景观视野面不同以及部分楼层结构不同，可设一定幅度跳差，层差方面由于项目楼层较高，不宜采取大层差策略。 1F 9F 33F 整体层差：20元 7#号楼垂直差说明 7#楼价格随层数增加而逐层递增，整体层差20元； 1-8楼会被叠墅（高8层）阻挡视线，故从9楼开始层差跳100-250元；从8到1楼单价逐层递减； 9-26楼是已预约客户集中意向的楼层，故从27楼开始层差跳100-300元；从27至32楼单价逐层递减； 33楼部分户型为复式，将做特殊调差处理。 9楼跳差 100-250 26楼跳差 100-300 32F 25F 特殊调差 A户型顶层为复式单位，且不带精装修，针对此部分单位做特殊调差处理。 特殊处理一：减去1200元的精装修标准 特殊处理二：增加800-1000元的挑空标准 最终调差标准：顶层毛坯复式单位均价适当减去200-400元，以体现顶层复式单位的稀缺性。 本次推盘基础信息 计价原则及维度 竞品分析 核心均价推导 价格分布解析 综合折扣率建议 楼层差价制定 目录： 二单元 2 1 3 4 2 1 3 4 7902 7717 7511 7814 7642 7589 7563 7480 二单元整体均价7585 一单元整体均价7655 334 313 124 一单元 二单元与一单元整体均价相差70