浅谈大型Mall规划设计.pdf

M M 浅谈大型MMall 的规划设计 1.文晓军2.李志明 1. 裕景兴业大连有限公司 辽宁省大连市( ) 116001 2.大连市民用建筑设计院 辽宁省大连市 116001 摘要：Mall 全称Shopping Mall，意为大型购物中心，属于一种新型 的复合型商业业态。和国内常指的购物中心不同，Mall 是集购物、餐 饮、休闲、娱乐于一体，包括百货店、卖场及众多专业零售店在内的 超级商业中心，面积不低于10万m²,有统一的运营商。Mall 的发展 往往和该地区的GDP水平有直接关系，同时需要该地区强大的消费 总量。我国人口密度远远大于西方发达国家，有着强大的消费潜力， 随着我国GDP的高速增长，Mall 必将在我国蓬勃发展。 关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理 中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号： 一、Mall 的项目选址 城市中，一个成熟的商圈可以充分支持Mall 的存在。Mall 开发 的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商 务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽， 位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的Mall 更容易取得成功。 大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是 太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。作为大连 建市百年的标志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被 认为是大连最成功的Mall。而一度被评为是世界最大的“华南Mall”， 其失败的主因就是因为选址先天失误。华南Mall 所在的万江区，与 市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源， 又没有文化、旅游资源。从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路 要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。 二、Mall 的业态分布 大型Mall 的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物 中心等方面组成。笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已 在中国投资购买大型Mall 物业）的长期配合与交流，总结出一些世 界先进商业运营商的业态分布理念： 以一个五、六层高的Mall 为例，地下或半地下一层会出现品牌 超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费 的区域，为整个Mall 吸收相对低端的消费群体。其中超市需要靠近 地下车库出入口和一个独立的卸货区，方便顾客和超市运营商的物 流；首层将是高端区，云集世界一线品牌，包括时尚服饰、名表、名 包等，大牌的进驻，有助于提升整个商场的档次，抬高整个商场的租 金。沿街或者旺铺未必是最高端或者最受欢迎的品牌，最受欢迎的品 牌可能会出现在纵深比较深的一角，这样可以利用其品牌效应拉动人 流，也可以抬高同层商铺的租金。为首层高端商户提供一托二模式商 铺，利用沿街优势，使其享有独立入户的客流；二到四层，是品牌专 卖店，档次由高到低辐射开来，包括服装、鞋袜、饰品、电子产品、 儿童玩具、体育用品等等。相对于首层的高端品牌，其品牌会是世界 二线或是本土一线品牌。在这几层内会出现一到两个主力店，主力店 的定位将直接影响整个Mall 的定位；第五层或者顶层，将又是一个 高端区域，五星级电影院、KTV，咖啡厅、Ballroom以及高档餐饮等 将会在此出现；气候和环境条件比较好的地区，在整个Mall 的屋顶 还会有室外游泳池和室外网球场等场所。 Mall 作为世界大型商业地产的顶级形态，在众多业态的支持下， 涵盖各种不同类型的消费群体，满足其一站式购物、休闲、娱乐、餐 饮的需求。 三、Mall 的动线组织 1．Mall 的出入口设置，应与市政交通互相配合。Mall 的主要出 入口外部，应设置集散式的广场，以达到缓冲人流的效果。主入口内 要设置前厅，使人流能从这个聚点分散到各个业态分区，以实现商业 利益的最大化。 2．Mall 的内部应杜绝人流和车流交叉的现象，这在一定程度上 影响人流的动向。车库出入口应远离人行出入口，Mall 内部应设置到 达车库的独立出入口。人流和货流应避免交叉，不要应为运送货物而 占用公共空间或是电梯系统，