签署二手房合同还需注意三要素.docxVIP

文章来源：爱楼 　　在二手房交易中，少不了的就是签署二手房交易协议，而在这二手房交易协议里也是藏着不小的玄机，如最近一段时间被受关注的户口问题，所以在签署二手房交易协议时一定要格外的注意，而在签署二手房交易协议时到底具体要注意哪些问题呢?下面就为大家详细讲讲。 　　签署协议前需验明正身 　　所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。这直接关系到合同交易相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。依据《合同法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。除此之外，还要做到：1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。这些材料必须要求查看原件。 　　协议中注意躲避风险 　　确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点：1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，依据“买卖不破租赁”的原则，即便买卖二手房合同成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。 　　规范签协议 　　一份规范和完善的二手房买卖协议，不但可以明确双方的权利和义务，而且可以成为处理纠纷的重要依据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的合同范本，对一些合同必备条款一定要明确约定如：1、房产位置;2、房屋价款及支付时间;3、交房时间及方式;4、办理过户手续时间;5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的负担方式;6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项;7、违约责任等。 　　及时办过户 　　《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们通常说的过户手续。《物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。由此可知，在签订了二手房买卖合同后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。 　　但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在，等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔，出卖方的理由能成立吗?这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”很显然，在《物权法》生效以后，只要双方签订了二手房买卖协议，是否办理过户手续并不影响合同的效力，如出卖方违背诚实信用原则反悔，买受人完全可以依法向法院起诉，请求确认双方的二手房买卖合同有效，并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。 　　二手房交易的案例千差万别，不能一概而论，但只要大家多了解一些相关的法律规定，再结合以上的方法，相信会对买房者有所帮助。当然，更建议大家在买卖二手房时，聘请专业律师为您提供法律服务，规避合理风险，保护合法权益。毕竟，买房，对普通百姓而言不是小事。 　　而近年来，随着二手房交易量的增大，在二手房买卖中出现了不少因户口迁移问题而导致的纠纷。大多是二手房交易过户后，原房主不迁走户口，从而导致新房主的户口没法迁入。因为按照现行相关户籍管理规定，一套房子的户口只能属于一户居民，原房主户口未迁出，就不能办理新户口的迁入手续。但是原房主在搬离原房屋后是否一定要迁走户口，目前并没有强制性规定，而且由于种种原因，原房主的户口往往无法迁往