不动产资产管理 - 中华民国购物中心协会.pptVIP

蔡明璋 學歷 成功大學都市計畫系博士班 美國哥倫比亞大學不動產開發系碩士 美國Pace University 企管財務系碩士 經歷 現任寰邑不動產公司總經理 任職美商AIG南山人壽公司不動產投資部副總經理 任職英商Tesco Retail 特易購公司資產開發處總監 任職美商建高集團資產管理處執行副總經理 任職台茂開發公司開發處處長與理成集團董事長室財務協理 任職諮群不動產顧問公司(現為仲量聯行)研究員、資深研究員與投資部經理。 壹、台灣商業不動產介紹 不動產的生命循環 商業不動產的定義範籌 商業不動產的產品型態 商業不動產的投資分析 商業不動產的風險管理 商業不動產的資本市場 商業不動產的證券化 商業不動產的資產管理 商業不動產的操作模式 不動產循環 Real Estate Cycle 壹、台灣商業不動產介紹 不動產的生命循環 商業不動產的定義範籌 商業不動產的產品型態 商業不動產的投資分析 商業不動產的風險管理 商業不動產的資本市場 商業不動產的證券化 商業不動產的資產管理 商業不動產的操作模式 商業不動產的定義與範酬 Commercial Real Estate 商業不動產(Commercial Real Estate) Business property，如辦公大樓、工業大樓廠房、醫學大樓、飯店、購物中心、百貨公司 多單位的出租住宅大樓亦可稱為商業不動產 為以經營管理型態為主的營業模式 獲利來源為租金收入與資本利得 收益型不動產 (Income-Producing Property) 指能產生租金收益的不動產 經營管理為主的不動產 (Operation-based Property) 不動產項目(Real Estate Types and Sections) 辦公室(Office) 零售 (Retail) 服務 (Hospitality) 娛樂 (Entertainment) 住宅 (Residential) 工業 (Industrial) 其它設施 (Other Facilities) 壹、台灣商業不動產介紹 不動產的生命循環 商業不動產的定義範籌 商業不動產的產品型態 商業不動產的投資分析 商業不動產的風險管理 商業不動產的資本市場 商業不動產的證券化 商業不動產的資產管理 商業不動產的操作模式 World Financial Center, New York 壹、台灣商業不動產投資財務 不動產的生命循環 商業不動產的定義範籌 商業不動產的產品型態 商業不動產的投資分析 商業不動產的風險管理 商業不動產的資本市場 商業不動產的證券化 商業不動產的資產管理 商業不動產的操作模式 商業不動產投資報酬來源 不動產持有期間的增值 總體經濟因素 社經發展因素 非經濟因素 創造附加價值 不動產經營的收益 租金收入扣除費用支出 其它附加收入 營運租金報酬 資本還原比率 (Capitalization Rate) 淨營運收入/總投資金額 Net Operating Income/Total Investment 現金報酬率 (Cash on Cash Return) 美國約在6%-12% 台灣 A級辦公室約在3-5% 住宅約在3-5% 購物中心約在5-8% 飯店約在5-8% 資金成本 (Cost of Capital) 不動產資本利得 不動產增值與原成本的差價 不動產最後價值 (Residual Value; Terminate Value) 估算方法 不動產淨值(土地價格+建物殘留價值) 收益還原預估(Cap. Rate) 預估下一年的NOI/Cap. Rate NOI (Net Operating Income) 壹、台灣商業不動產投資財務 不動產的生命循環 商業不動產的定義範籌 商業不動產的產品型態 商業不動產的投資分析 商業不動產的風險管理 商業不動產的資本市場 商業不動產的證券化 商業不動產的資產管理 商業不動產的操作模式 不動產投資的風險 經營風險 (Business Risk) 主要是指因為經濟活動、景氣循環等總體經濟因素，不易分散風險 財務風險(Financial Risk) 因為借債而來的風險，舉債使投資者以較少的資金開發，卻可因預期租金短少無法支付利息 流動性風險(Liquidity Risk) 不動產商品特色，流動性低 管理風險 (Management Risk) 收益性不動產因業者經營管理能力不足，造成非不動產因素 利率風險(Interest Risk) 由於抵押貸款通常為長期性，因利率突然升高而無法負擔 政治風險(Political Risk) 不動產為不可遷移，無法轉移經營重心 法令因素，如賦稅、都市計畫、建築法等 不動產投資風險管理 敏感性分析 坪效、土地款、營建款、利