晶城二期营销推广方案.pptVIP

Market Report 2009 /07/ 13;;目 录 第一部分 知己知彼 第二部分 目标锁定 第三部分 项目精神与内涵诠释 第四部分 合理的推广创造更大价值 第五部分 品牌与利润的实现;知己知彼;第一部分 市场分析;市场供应量和成交量比;1.3近期市场价格分析;; 1、目前南通房地产市场回暖趋势明朗化，市场经过08、09年上半年的持币观望阶段后，在回暖的大势下，预计09年下半年住房刚性需求将得到释放，预计短期内南通市区商品房价格仍将呈小幅攀升态势，但后续市场较大的供应体量将极大程度的对消费市场产生比较甚至短期观望现象，本项目仍需持谨慎乐观态度！ 2、随着全国经济将出现通货膨胀的预期已呈明显趋势，投资以及置业固定资产来保障资产不受趋势影响迅速贬值的期望也已释放，这对未来整体房地产市场的上扬奠定了良好基础。微观来说，这也对本项目??定了良好的市场环境。 3、从客观现实来说，南通经济基础与其它一线城市相比仍有一定差距；房价的看涨更大程度的受到市场刚性需求影响，（人口因素仍是南通房价的瓶颈口，市区人口不到90万），毕竟南通经济发展还未能吸引更多的外来人口，经济基础及市场容量的局限性制约了南通房价长期保持上涨趋势。;项目竞争个案选取原则 销售价格与本项目相近，现时或预期均价在6000元/㎡以上； 拥有一定的的品牌效应，知名度较高； 与本项目属于同等区域或具有在品质上激烈竞争的可能性； 物业类型与本案相似，小高层或高层； 后续供应量较大，与本项目供应量产生竞争。 因此本项目主要竞争对手为：中南世纪花城、绿城玉兰公寓、苏建阳光新城、中港城;典型竞争个案价格分析（苏建阳光新城）;绿城玉兰公寓 ;中南世纪花城（一期）;中港城（一期）;竞争弱点;竞争弱点;竞争弱点;市场上户型供应配比丰富，风格迥异，本案在推盘节奏上需要考虑产品丰富化，以抢占更多的市场份额。; 目标锁定;2.1一期客户来向分析;2.2一期永兴商城客户分析;2.3一期客户年龄分析;2.4一期客户特征分析;2.5一期客户特征分析;跳出港闸，站在整个城市（市区）的高度锁定客户。;;2.8二期客户界定;1、二期客户范围将更大的锁定在市区，改善生活环境、追求居住品位将是主要特征。;2.9二期客户特征描述;项目精神与内涵诠释; 规模‖一期交付后，实景呈现，后期11万余平方米，有条件营造成出更为完善的社区； 配套‖本案商业体量较大，在满足社区配套的同时，填补了市场商业空白点； 户型‖二期主力户型120—160㎡，经过一期销售洗礼，二期的户型较适合南通居住习惯。 规划‖小区规划设计良好，目前9、10#楼规划路通车，交通更加便利； 形象‖一期已经树立项目品质与品牌形象，为后续的形象升级奠定基础； 物业‖上海春川物业系上海鹏兴集团子公司，操作知名楼盘数十个，物业管理经验丰富。; 发展趋势‖港闸区是政府规划的重要区域，随着未来区域工业园区的建设发展，有利于提高本案的吸引力与附加值； 升值趋势‖作为港闸区的桥头堡地位，未来升值潜力较大； 片区趋势‖片区现有物业素质普遍偏低，市场迫切期待高档物业的诞生！;扬 长;;3.3二期市场定位;;3.5项目总精神;;应对未来竞争的需要，拿文化、艺术内涵和生活方式“说事”，走情感营销路线能有效提升项目的综合竞争力。;在拥有市场影响力的基础上，立足既有的资源，单纯从一个的产品概念和常规的定位方式，不能形成有限核心竞争力。唯有创造一种具有普遍认知、持久魅力的、令人向往的生活形态，充分挖掘项目优势，征服目标客群，才能更大程度提升美誉度。 ;优居生活倡导者; 当高迪来到了南通，不仅把高迪的建筑带到了南通，也把一种通过建筑来表现浪漫生活的方式展示在客户面前，把一种热情奔放的积极人生态度融入建筑，随着一期的交付使用，对业主来说不仅是一种居住的享受，更是一种生活方式的享受。 从二期的营销推广来看：现阶段已经实现了优居生活的梦想，二期的使命是赋予整个项目内涵，实现整个城市（市区）消费者对本案的赞同！ 从二期的项目产品来看：品质、配套、形象等都实现了跳跃阶段，在市场竞争中有一定优势，样板展示、品质保证！ 从二期的市场现状来看：现阶段主要竞争楼盘主要以楼盘的产品卖点、配套卖点为诉说方式，缺乏内涵，而本案可以填补市场空白！;3.7二期SLOGAN; 合理的推广创造更大价值;市树立楼盘人文氛围、艺术品质感，展现魅力，改变南通人对港闸的传统认知。;和谐;理性 购房;魅力;