物业管理实务知识1资料.ppt

小区会所的产权归属问题 小区会所除了经营难问题外，产权问题是最容易让小业主忽视、最难界定的问题。 会所产权权属问题应该以发展商用何种资金投资会所来衡量，若发展商拿税后利润建会所，或者以另一家公司的名义独立出资建会所，那该会所的产权应当属于开发商所有。如果发展商将会所的建造成本纳入整个楼盘的开发成本，之后的利润再缴纳所得税，那么该会所的产权就应当属于全体小业主。譬如盖房子的成本是800万元，盖会所的成本是50万元，卖楼的所有收入为1000万元，那么自己的利润就是150万元。也就是说，该开发商早已将会所的建造成本并入整个楼盘的开发成本当中。 如果会所产权属于发展商，即发展商拿税后利润建造会所，那么发展商或物业管理公司将会所出租给商家经营，其经营收入理应归发展商或物业管理公司所有。 如果会所产权属于全体业主，那么发展商或物业管理公司将会所场地出租给商家经营，这部分收入就应该属于全体业主。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 物业管理公司的管理权源于何处？ 物业的管理权、经营权与房屋的所有权、使用权分离，才有可能让物业管理公司行使管理权。由于业主对公共部位、公共环境的管理无法投入过多的个人精力，又没有专门的技术人才，所以，必须依靠物业管理公司才能达到有一个整洁、卫生、舒适的环境的目的。 物业管理委托合同是物业管理公司获得管理权的依据。物业管理公司与业主委员会签订了物业管理委托合同后就成立了物业管理法律关系，物业管理公司就取得了管理权。 物业管理公司的服务质量、服务水平是获得管理权的依据。 依法进行物业管理是能够拥有管理权的关键。 物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费？ 物业公司一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计收管理费；也有的物业管理公司从住户办理入住手续时开始计收管理费。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：开发商在卖房时承诺免第一年管理费，就属于这种情况。 如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不来收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。 业主没有居住买下的房屋，物业公司是否有权对其收取管理费？ 产权人长期不住的房屋也应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。 [案例]温女士购买了一套期房，在办理入住手续时，温女士对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，温女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催缴物业费的通知，温女士觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要交纳这么多物业管理费？ [点评]虽然温女士在收楼时对开发商交付的房子提出 了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又接受了房屋钥匙，则说明温女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行维修，但不能据此认为开发商不符合交付条件。（《商品买卖合同》、三书一证） 既然房屋已经交付，无论温女士是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司已提供物业管理服务。当然，如果温女士认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。 出现紧急情况时，物业管理人员能否采取破门而入的措施？ 物业管理公司管理的任务之一就是保证管理区域的人身、财产安全。当出现紧急情况时，如果保护的利益大于其造成的损失，就可以采取紧急避险行为。所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。如果业主房内出现危及业主、非业主使用人或第三人人身、财产的紧急情况，而业主又不能及时打开房门，物业管理公司可以采取破门而入的办法，但该办法必须符合紧急避险的条件。 物业公司是依据物业管理合同的约定从事物业管理工作的，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。 物业公司