房地产交易法律制度汇编.pptVIP

第四章 房地产交易法律制度 本章内容 房地产交易概述 房地产转让法律制度 房地产抵押法律制度 房屋租赁法律制度 第一节 房地产交易概述 一、概念 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 《城市房地产管理法》第2条第四款：本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 二、房地产交易的基本原则 （一）房地联动交易原则 《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 《城市房地产管理法》第36条 《不动产登记暂行条例》 （2015年3月1日实施） （三）国家对交易价格实施管理原则 《城市房地产管理法》第34条：国家实行房地产价格评估制度 第35条：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报 第二节 房地产转让法律制度 案例导读： 2014年8月20日，金某及其子与王某签订《房屋买卖合同》，约定金某将面积40.81平方米的房屋卖给王某，价款40万元，于合同签订之日一次付清，卖方将产权证及相关手续交给买方。任何一方违约，需支付违约金1万元。金某在合同上签字按手印，其子以其母亲李某的名义签名按手印。 同年8月22日，王某付清全部房款，金某将房屋产权证交给王某。之后，当地政府决定对包括该房屋在内的区域进行征收，遂发生纠纷，王某起诉。 金某李某辩称：本案争议房屋系金某、李某二人的夫妻共同财产，但是在共有人李某不知情、未到场、也未授权任何人的情况下，金某与王某私下签订了房屋买卖合同，该合同属无效合同。 请结合案情回答以下问题： 1. 该房屋买卖合同的效力如何？ 2. 涉案房屋产权人是谁？ 3. 该案应如何判决？ 法院经审理认为：《婚姻法解释(一)》第17条：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 2014年8月20日订立合同时，金某对外处分夫妻共同房产的行为，王某有理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示。金某、李某所举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时并非善意。 所以，房屋买卖合同有效。 一、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 ——《城市房地产管理法》第37条 其他合法方式？ 二、房地产转让的条件 （一）主体资格合法 1.自然人主体 需是完全民事行为能力人 无民事行为能力人和限制民事行为能力人能否成为房地产的受赠人？ （二）客体符合法律要求 《城市房地产管理法》第38条：下列房地产不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的 第39条：以出让方式……应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 （三）依法收回土地使用权的 （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （五）权属有争议的 （六）未依法登记领取权属证书的 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 （三）形式符合法律规定 房地产转让合同为要式合同——书面转让合同 当事人到房产管理部门办理权属登记 （四）意思表示真实 一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 效力如何？ 无权代理所定合同效力如何？ （五）不得违反政策、法律和社会公德 未取得产权证的房屋转让协议效力如何？ 2008年6月8日，小东将其在单位的一套集资房转让给小五，双方为此签订一份《房屋转让协议书》，约定：房价款26.8万元，小东与其单位来往的所有账目由其自己理顺；今后小五要办房产证或其他必要手续时，小东应主动协助办理，费用由小五负责。 2008年6月22日，小五支付给小东购房款26.8万元，小东便将该套房交付给小五，由小五装修、居住。2009年3月，该房参加房改，小东在补交土地出让金5000余元、单位住房基金及利息近10000元后，取得了该房