房地产估价理论与方法第3章房地产价格与价值汇编.pptxVIP

第一节 房地产价格的含义和形成条件;一、房地产价格的含义（了解）;二、房地产价格的形成条件（熟悉）; 第二节 房地产价格与一般物品价格的异同;一、房地产价格与一般物品价格的共同之处（了解） 1.都是价格，是价值的货币表现 2.都有波动，受供求因素的影响 3.都是按质论价：优质高价，劣质低价;二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处（熟悉）;第三节 房地产供求与价格;一、房地产需求 （熟悉）;3.房地产的需求曲线;二、房地产供给（熟悉）;2.决定房地产供给量的因素： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发企业和拥有者对未来的预期。;3.房地产的供给曲线 ;三、房地产均衡价格 （熟悉）;;;四、房地产供求状况分类 （熟悉）;第四节 房地产价格和价值的种类;一、价值、使用价值和交换价值（熟悉） ;特别注意两者关系;二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）; 理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买卖双方成交价。在一笔成功的交易中： 买方最高价＞=买卖双方成交价＞=买房最低要价 ;不同方法得出的评估价值：;不同方法得出的评估价值：;三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值（掌握）;（二）投资价值;快速变现价值与谨慎价值（掌握）;现状价值;残余价值;四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（了解）;租赁价格（租金）;真正的房租构成因素应当包括：;估价时一定要分析租约﹗;抵押价值（掌握）;抵押价值;抵押价值;保险价值与计税价值;征收价值;五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格（了解）;（二）土地使用权价格 建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权) 宅基地使用权 土地承包经营权 （三）其他房地产权利价格 泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格;六、完全产权价值、无租约限制???值、出租人权益价值和承租人权益价值（掌握）;七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值（熟悉）;5）公允价值 前提①公平交易；②交易双方熟悉情况 ；③交易双方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。 6）账面价值 账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 7）市场价值 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。 说明：1、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。 2、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。;八、市场调节价、政府指导价和政府定价（了解）;3）政府定价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。 说明：1、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。 2、政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。;九、基准地价、标定地价和房屋重置价格（熟悉）;十、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟悉）;十一、总价格、单位价格和楼面地价（掌握）;楼面地价;十二、名义价格和实际价格（掌握）;十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（熟悉）;十四、起价、标价、成交价和均价（了解）;十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉）;4）应价 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 5）成交价 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。 说明：保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。 ;历年真题;3、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡，该宗土地的总价为（D）万元 A.96　　 B.192　 　C.240　 　D.480 4、在国