成本法单元汇编.ppt

1.重新购建价格 （1）重新购建价格的概念 是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的待估房地产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 PS：1.重新购建价格是社会一般的公平耗费，即客观成本，不是实际成本。 2.重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。 3.重新购建价格应是估价时点时的价格 建筑物重新购建价格的分类 重建价格：是指采取与待估房地产建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与待估房地产建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 重置价格：是指采用估价时点时的建筑材料、建筑物构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造于待估房地产建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 适用对象 重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如文物性建筑物、纪念性建筑物。 重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 （2）重新购建价格的求取 方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 注意：土地成本的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 建筑物重新购建价格求取方法： 建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 具体估算建筑物重新建造成的方法有： 1）单位比较法 2）面积比较法 3）成本指数法。 4）数量调查法 单位比较法 通过调查类似建筑物的单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 单位面积法 单位体积法 例 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 1200×500=60（万元） 例 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 1000×1000=100万元 分部分项法 将待估建筑物先分成各个分部分项工程，（基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等）根据定额找到各分部分项工程的单位成本，分别乘以待估建筑物各分部分项工程的数量单位，再累加得到建筑总成本。 项目 单位成本 数量 单项成本合计 基础工程 元/立方米 立方米 ? 墙体工程 元/平方米 平方米 ? 楼地面工程 元/平方米 平方米 ? 屋面工程 元/平方米 平方米 ? 门窗工程 元/平方米 平方米 ? 给排水面积 元/平方米 平方米 ? 供暖工程 元/平方米 平方米 ? 电气工程 元/平方米 平方米 ? 合计 ? ? ? 税费利息管理费 ? ? ? 重新购建价格 ? ? ? 工料侧算法 先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新构建价格的方法。 优点：翔实 缺点：费时费力，需要专家参与。 项目 单价 数量 单项成本合计 现场准备 ? ? ? 水泥 ? ? ? 沙石 ? ? ? 砖块 ? ? ? 木材 ? ? ? 瓦面 ? ? ? 铁钉 ? ? ? 人工 ? ? ? 税费 ? ? ? 其他 ? ? ? 重新购建价格 ? ? ? 成本指数法 用适当的成本指数或变动率，将待估建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价格。 成本指数可根据工程定额计算出来。 精确度较低，主要用于具有特殊结构的建筑物的成本估算。 例：某建筑物于2009年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2009年内平均每月比上月递增1％；2010年与2011年基本保持不变；2012年与2013年内平均每月比上月递增0.5％；2014年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2014年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 2. 建筑物的折旧 (1)建筑物折旧概述 定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。 实际估价中，它可分为3种折旧： ①物质折旧 ——自然经过的老朽 ——正常使用的磨损 ——意外的破坏损毁 ——延迟维修的损坏残存 ②功能折旧：功能上的折旧的减价 ③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价 建筑