标准普尔的全球经验 - Taiwan Ratings.PPT

CMBS: 標準普爾的全球經驗 扈企平 博士 標準普爾結構化融資評級董事總經理 July 7th, 2004 討論主題 ? 典型CMBS(Commercial Mortgage-backed Securities；商業抵押貸款擔保證券)案件結構概述 ? 全球CMBS市場 ? 美國CMBS市場 - 發行量，案件種類，不動產種類 - CMBS vs. REITs - 評等變動，評等變動率，CMBS vs.企業評等變動率 - 相對價值與交易慣例 - 典型商業抵押貸款檔案內容 - 現金流量分析: 貸放成數(LTV)，債務履行保障倍數(DSC)，及收益資本化率(Cap rates)計算實例 - 辦公大樓評估準則 ? 商業抵押貸款證券化總結 典型CMBS案件結構概述 全球CMBS市場 美國CMBS市場 CMBS評等 vs. REIT發行人評等 標準普爾評等之美國CMBS評等變動 標準普爾評等之美國REITs評等變動 1985-2003標準普爾評等之美國CMBS一年期評等變動概況 1985-2003 標準普爾評等之美國CMBS多年期評等變動概況 1985-2003 標準普爾評等之美國CMBS vs. 企業一年期評等變動概況 1985-2003 標準普爾評等之美國CMBS vs.企業五年期評等變動概況 典型商業抵押貸款檔案內容 典型商業抵押貸款檔案內容 ? 資產概要: 不動產地點，營運歷史，優點與缺點，借方 介紹，放款條件簡述， 一份市場競爭性分析報告，以及對環境與不動產狀況的摘要報告 ? 財務歷史: 三年財報，營運現狀報告，包括12個月份的損益表，借方預算 ? 放款者對於現金流量穩定性的分析: 包括對收入、費用、資本支出、租戶改善、與租賃成本等所有調整假設的附註說明 ? 鑑價: 一份為同業工會接受、最近12個月內的不動產鑑價結果 典型商業抵押貸款檔案內容 ? 放款摘要: 針對放款文件中之具體條件與內容製作問卷，以確定放款內容是否符合標準普爾的法律標準，尤其是對Conduits與fusion的大額放款特別需要 ? 當期的不動產狀況報告: 必須是由具執照之工程師針對放款期間的不動產狀況、大樓品質與立即需要修繕之部分及未來的資本需求所提出的(12個月內)評估報告 ? 環評報告: 必須是由同業工會認可並發予執照的環境工程師撰寫之當期(12個月以內)報告，內容詳述分析範圍及分析結果並提供建言 典型商業抵押貸款檔案內容 ? 當期租約簿：應載明截止日、租戶姓名、承租空間、已付租金、租約起迄日、及其它相關租賃資料 ? 保險證明: 需詳盡記載保障水準及要保人姓名 ? 地震報告: 凡座落於3、4地震帶之不動產均需提供 商業不動產現金流量分析 商業不動產現金流量分析 ? 進行相關分析以確定不動產具下列能力: ? 受評案件在存續期間內產生收入的能力 ? 放款期間的償債能力 ? 放款到期時轉融通的能力 簡易的現金流量分析 違約放款損失的判定程序 影響現金流量分析的因素 ? 或有負債: 累計土地租賃支付款項及遞延稅賦 ? 賦稅折扣及其它特殊稅務分析 ? 房地產稅賦重新評估 ? 非房地產收入 ? 土地租金 ? 合約明訂之租金調漲 ? 準備金 ? Earnouts ? 過渡性不動產 租金調漲階段分析 附有 Earnout之貸款分析 穩定性分析 一棟郊區辦公室大樓最近在一承租17,000平方英呎的租戶遷出後，其承租率降為80%。 該大樓的承租率過去為97%，市場平均值為92%。 預計該大樓將可於兩年內達到市場的平均承租率水準。相同位置之平均續租金為每平方英呎25美元。 ? 貸款金額 12,000,000 每年支付之本息 960,000 市場租金 (每平方英呎美元) 26.50 ? 穩定性分析（續） 不動產鑑價： 收益資本化率?（Cap Rate) 標準普爾信用評等資本化率 商業不動產評估準則 辦公大樓評估準則：市中心大樓 A 級大樓： ? 屋齡 15 年以下，總租賃面積達10萬平方英呎 ? 樓層面積大 ? 地點良好 ? 租戶品質優異 ? 專業的大樓管理 ? 優良電訊設備 ? 必威体育精装版機械系統（包括電梯、暖氣及空調系統、保全、電腦系統） 辦公大樓評估準則：郊區大樓 A 級大樓： ? 屋齡15年以下 ? 除總租賃面積以外可低於市中心標準外，其餘皆需符合市中心辦公大樓評等準則 ? 近區域性購物中心、旅館及餐廳；提供足夠的停車位；可快速連接高速公路網