海亮艺术华府商业报告20151024概要1.ppt

海亮艺术华府商业报告 2015年10月23日 PART1：区域市场及竞品概况 金科城 锦绣城 龙湖名景台 绿地香榭丽公馆 恒大翡翠华庭 梦世界 恒大世纪广场 济水上苑 鑫苑世家 恒大天玺 印象济南 海亮艺术华府 恒大雅苑 已售 未售 已租 区域底商项目分布图 区域内人居氛围正在建设中，商业需要蓄力而后发。未来均供应社区底商,竞争潜力巨大。 中建锦绣蘭庭 开发商 中建地产 业态 沿街商铺 建筑面积 约11000㎡ 单铺面积 主力面积42-180㎡ 结构 一拖二 售价 17500元/㎡ 销售政策 老带新1万元，98折 去化速度 去化5% 社区商业 典型竞品概况 金科城 开发商 金科地产 业态 沿街社区商铺 面积 社区底商+商业街约10万、写字楼公寓约15万㎡、大型购物中心约15万㎡ 单铺面积 主力面积23-260㎡ 结构 单一、一拖二 售价 单一层的商铺2000-22000一拖二铺8000-12000 销售政策 商业前3年包租，返总款15% 去化速度 在售去化80%，20万方还未开盘 社区商业 绿地香榭里公馆 开发商 绿地集团 业态 沿街社区商铺 建筑面积 约30000㎡ 单铺面积 主力面积70-167㎡ 结构 一拖二 售价 1600-21000元/㎡ 销售政策 一次性92折，商贷95折 去化速度 10% 社区商业 恒大金碧新城 开发商 恒大集团 业态 沿街社区商铺 建筑面积 一期0.5万方 单铺面积 主力面积50-120㎡ 结构 单一 售价 20000-28000元/㎡ 销售政策 业主购铺55折，非业主75折 去化速度 90% 社区商业 印象济南 开发商 济南西城投资 业态 综合体/购物中心 建筑面积 27万方 单铺面积 主力面积20-350㎡㎡ 结构 七十二工坊、国学园、酒肆茶坊、老字号美食街、娱乐街等主题商业 售价 暂无 销售政策 暂无 市场小结 片区尚处于开发建设阶段，人气极差；目前在售项目价格较高，去化差。其中恒大金碧新城前期推5000㎡，数量少，高折扣，去化相对较好。 西城片区消费力低人气不足，成熟商业氛围培育周期较长。后期供应量较大，投资客认可度不高。 周边印象济南等大型繁华商业正在筹建，分流部分投资客；但预计投入运营后，将大大增强了域商业氛围，对各项目社区底商销售有一定刺激作用； 未来片区项目交付入住后，客户群体巨大，具有较强的潜在消费力。 项目 地址 经营业态 主力面积（㎡） 租金 出租率 演马佳苑 青岛路与泰安路交叉口 一层为主，一层层高约4米 100-200㎡ 1.8元/㎡/天 满租 兴福佳苑 西客站北，齐鲁大道青岛路 单层商铺层高约4.2米 50-150㎡ 1.8—2.2元/㎡/天 满租 大金新苑 烟台路与齐州路交叉口 多为一拖二商铺 100-200㎡ 1.7-2.1元/㎡/天 满租 锦绣城 腊山河西路兴福寺路交界口 一拖二 30-500㎡ 1.9-2.5元/㎡/天 60% 目前已交付社区商业租赁情况 区域内已交付成熟社区，底商基本处于满租状态，租金在1.7-2.5元/㎡/天； 这主要得益于之前区域内商铺稀缺，回迁小区入住缺少社区配套使得出租顺利完成； 业种多为社区便民服务类，地摊、小吃等，档次形象较差，租金回报相对较低； PART2：本案商业现状 西地块商业面积汇总（预测绘报告） 序号 楼号 配套商业 套数 1 XS-1 452.98 4 2 XS-2 362.89 3 3 XS-3 671.83 4 4 XS-4 2734.22 22 2999.2 37 5 8（底商） 1601.72 10 6 9（底商） 1532.6 10 7 11（底商） 2297.56 12 8 12（底商） 1077.7 5 9 13（底商） 2215.37 11 10 合计 15946.07 118 东地块商业面积汇总（预测绘报告） 序号 楼号 配套商业 套数 1 DS-1 507.67 3 4 DS-4 346.68 2 5 1（底商） 1518.95 11 6 2（底商） 1491.4 11 7 5（底商） 492.9 3 8 6（底商） 2435.12 14 9 7（底商） 2878.49 17 10 合计 9671.21 61 货值盘点 项目总建筑面积34.2万㎡，可售商业体量2.7万㎡，占总体量8%，属于外向型商业。 XS-4 XS-2 9#底商 商业分布 楼号（西地块） 总面积(㎡） 套数 楼号（东地块） 总面积(㎡） 套数 8#底商 1601.72 10 1#底商 1518.95 11 9#底商 1532.6 10 2#底商 1491.4 11 11#底商 2297.56 12 5#底商 492.9 3 12#底商 1077.7 5 6#底商 2435.12 14 13#