华夏幸福基业专题研究.ppt

华夏幸福基业专题研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 · 2 · 1 华夏幸福基业基本情况 2 “园区+地产”模式解读 3 盈利模式解读 4 资本运作解读 5 其它学习与借鉴 目 录 1 华夏幸福基业基本情况 项目整体定位 基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区 4 2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。 公司已开发项目分布 2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的独特运营模式。 事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈 已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。 2011年公司新拓展了7 个园区 园区开发—业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现 5 新增园区项目（单位：平方公里） 业务内容 对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资服务） 物业管理 厂房建设租赁 四大产品体系 综合园区 主题园区 总部公园 产业港 房地产开发—已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入在2010年和2011年实现大幅度上升 6 公司房地产四大产品系列分布 公司房地产新开工、竣工和施工情况 公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升 财务指标— 2011 年末总资产275.8 亿元，营业收入77.9 亿元；近三年总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1% 7 华夏幸福基业2011 年末，总资产达275.8 亿元，营业收入达77.9 亿元；公司近三年发展迅猛，其总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1%。虽然公司的资产负债率较高，基本在85%以上，但这主要受预收账款过高影响；2011 年末去除预售账款后的资产负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售旺盛，回款良好。 公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元） 华夏幸福基业各财务指标 华夏幸福基业2011年财务指标良好 核心竞争力—战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力 8 核心竞争力 招商引资能力 投资建设能力 战略规划能力 通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，具备较强的投资建设能力 公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略规划方案 拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实 2 园区+地产模式解读 项目整体定位 园区+地产—与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内以及周边进行大规模的房地产开发 10 以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。 园区+地产模式 运作模式—一站式、协同效应、异地复制 11 公司的商业模式高度契合政府诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成熟招商共同保证了公司商业模式异地复制的成功率。 现金流模式—投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利 12 如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产开发”模式成败的关键 风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证 13 园区开发招商引资收入涉及的固定资产投资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业投资的减少或将在未来放慢，公司将面临以更多园区开发来弥补单个园区收入下降的局面。而适宜开发园区的区域在目前来看或许