宁波市塘溪商住1号地块项目分析报告.ppt

房地产总体市场 从新增供应量的区域来看，鄞州新城区占绝对的主力，约124.63万方的供应量，主要来自于中心区、下应潘火板块及姜山云龙板块，如新外滩壹号、中央公馆、中海国际社区、盛世缔壹城、金域国际、环球城、银亿上郡等项目。此外，大东部板块约为42.13万方，而江北板块在大盘的推动下，约有70.47万方新增供应量，而海曙与鄞州城西板块的供应量相当，均为20万方。 2013年共有45个项目预售，下表为新增供应量前十项目—— 房地产总体市场 2013年四区商品住宅签约去化192.79万方，相比2012年增长幅度超过24%，也成为自调控以来的成交高峰，其中2013年预售项目去化量约为80.77万方，主要体现在中海国际社区、青林湾八期、金域国际、东方一品等项目，去库存量则约有112.02万方，主要为宜家花园、荣安府、东海府、君和院、君园和庄、金色城市等项目，市场去库存的状态依然在延续。 2013年，市场整体供应量达约482万方，总签约量约为195万方，整体签约率仅为40%，低于历年平均54%的签约率，仅高于2011年的32%签约率，因此至2013年年底，四区住宅总库存量约为287万方，市场库存创下历年新高。 房地产总体市场 2013年，宁波四区共成交14988套商品住宅，自2011年以来连续上涨，较2012年上涨幅度约26%，也是自2010年以来的成交套数最高峰值。 房地产总体市场 2013年9月份之前，宁波的整体成交量相对平稳，而在9月中下旬起各主要楼盘如中海国际社区、青林湾八期、绿地海外滩、盛世缔壹城等多个项目开盘销售，成交量出现了较大的提升，但也在10月份之后，多个开盘项目小批量推盘但开盘去化率相对大多集中在40%上下，去化速度减慢，成交量也随之出现递减。 房地产总体市场 从签约去化的区域来看，整个鄞州区签约达114.81万方，占总成交量的58%，其中又以下应潘火、鄞州城西和中心区为主，三强成交比重超过了鄞州区整体约80%。受到东部新城和东南新城的影响，大盘开始云集下应潘火板块，因此下应潘火板块的成交大幅提升至32.85万方，成为市场中最为活跃的区域之一。城西板块尽管成交量有近28%的增长达到29.94万方，但整体却陷入了价格和竞争的迷局，各楼盘入市的姿态都相对较低。而原来最为活跃的鄞州中心区板块则受限于上市新盘的体量和节奏，成交量有着较大幅度的下滑。受到望府、环球城项目的热销影响，姜山陈婆渡板块的成交量也出现了大幅度的增长，达到了11.68万方。 房地产总体市场 下表为2013年四区商品住宅签约成交面积及成交金额前十项目排行—— 房地产总体市场 自2005年开始，宁波四区商品住宅成交价格持续上涨，在2011年达到了市场的最高峰，约为17976元/平米，而后市场逐步进入“以价换量“的盘整阶段，2013年四区商品住宅成交均价约为15857元/平米，连续下降，环比降幅为2%，整体降幅正在逐渐收窄。 房地产总体市场 从2011年起，宁波四区商品住宅价格进入了一个阶段性盘整阶段，价格整体的波动也比较大，而在经历了2011年的彷徨无序之后，2012年后期市场价格明显沉稳得多，多个项目以价换量后，市场整体成交价格主要在15000-16500元/平米之间波动，至2013年12月，四区商品住宅成交均价为16015元/平米，高于全年平均房价。 房地产总体市场 因整体下降幅度仅为2%，因此各个板块的成交均价与上一个年度相比而言，也相对平稳，跌幅最大的为东钱湖板块，从31000元/平米下跌至19000元/平米，其次为江北滨江板块，从26800元/平米下跌至20000元/平米，第三则为江北洪塘板块，从11000元/平米下滑至9800元/平米，前二者的下跌主要受到高端产品签约动力不足的影响。 江东城区、鄞江洞桥、东部新城则位列成交均价涨幅前三，东岸、紫玉花园、东方一品、宁波中心等项目成为大东部价格上涨的主要因素。 房地产总体市场 2014年5月宁波大市共成交土地14宗，总面积为36.01万平方，为住宅和商务、商服、商务用地。 房地产总体市场 2014年5月宁波大市土地供应42.68万平米，环比下跌3.0%，同比下跌46.7%；土地成交面积36.01万平米，环比上涨37.6%，同比下跌60.1%。　　5月，宁波市土地市场供应量和成交量与4月份相比有一定跌幅，但同比降幅巨大，供应面积下跌46.7%，成交面积下跌60%，土地共供应10宗，市区供应3宗,分别位于高新区和江北区；土地成交方面，住宅土地成交6宗均为外围区域，商服成交8宗，鄞州、海曙、高新和江北各占一席，其中1宗约11.15万平米的高新区商务地块于5月30日被拍下。 2014 年5 月，宁波市区商品房新增批售面积57.54 万平方，环比上涨22.2%，同比上涨30.0%。5 月