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北京别墅市场分析报告 总体结论： 从2009年整体数据来看，别墅供应量萎缩，成交量放大，供求比达到1∶1.55，别墅存量得到消化。2010年别墅市场新增供应量预计会进一步下降，特别是高端纯别墅社区及独栋别墅产品供应将更加稀缺，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。如果明后年别墅销售进度不出现太大变化，两年内北京别墅存量将会被完全消化。 2. 虽然2010年楼市政策频出，但别墅客户对政策影响敏感度相对较低，且由于财富增值而有改善型别墅居住需求的人数仍会持续上升。另外，投资和储蓄性需求在短期内也不会大幅回落。预计2010年后北京别墅市场交易量会维持在高位。 3. 09年11月大龙地产以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地的标杆性事件对北京别墅市场的未来走向具有标志性意义，直接导致年底很多别墅项目纷纷跳涨，并预计会导致未来一段时间新开盘别墅价格大幅上调。09年11月北京别墅均价已经超过07年最高点。预计2010年别墅价格继续上涨的可能性较大，并且幅度较大。 备注：目前的北京别墅市场，已经形成了以中央别墅区为首的八大别墅区（八大别墅区分别为中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛cbd别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区）。 成交金额和价格分析 据统计，北京目前在售别墅项目94个（除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项目），其中上涨项目有88个，比例高达93.62%。其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%。通州区域的平均涨幅居次席，为34.815%。在本次报告所涵盖的8个区域中，区域内所有在售项目均涨价的有7个区域，分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷，占八大区域的58.33%；涨幅比例超过100%的项目有5个，分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅·山墅、丽都东镇·BOSSA NOVA，其中丽都东镇·BOSSA NOVA从年初的25000元/㎡涨到了现在的65000元/㎡，平均涨幅比例竟高达160%，位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。 　2009年北京别墅市场成交价格与成交量的走势基本一致。受金融危机和大市影响，2月为全年成交金额谷底，成交金额仅为3.6亿。自3月开始，成交金额显著回升，至8月份，成交金额达到全年的高峰，为52.61亿元。其后虽有小幅滑落，但也高于年初前几个月的平均水平。2009年别墅成交总金额为331.79亿元。 2009年北京别墅销售额十强 排名 项目名称 销售额（亿元） 开发企业 1 誉天下 17.78 长江实业 2 珠江·壹千栋 16.94 北京珠江房地产开发有限公司 3 润泽庄园 14.57 北京润泽庄苑房地产开发有限公司 4 永定河孔雀城 12.91 京御房地产开发有限公司 5 富力丹麦小镇 12.76 北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司 6 龙湾 11.7 北京英才房地产开发有限公司 7 保利西山林语 9.69 保利（北京）房地产开发有限公司 8 富力湾 8.97 富力地产集团 9 纳帕尔湾 7.88 北京乔波冰雪家园置业有限公司 10 天鹅堡 7.27 北京嘉禾远东置业有限公司 　　　随着成交量的上升，北京别墅成交均价也走出了年初的低谷，震荡上行。1月份的均价为前半年最高点，达17730元，由于当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，因此偶然因素较大，不具有代表性。受金融危机和春节的影响，2月份为别墅均价的最低点，仅为13123元，之后受行业回暖的推动，价格开始平稳缓涨，步入5月，随着众多中高端别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至8月份达到18633元的高位。之后的9月河10月进入了小幅调整期，并于11月再次达到全年均价的最高点22915元，相比1月的价格上涨29.17%。 可见，北京别墅市场十分火热，高端别墅项目继续发力市场，经济型别墅也受到购房者青睐。 截止到2009年12月30日，根据北京市房地产交易管理网和中国不动产研究中心数据显示，北京别墅市场存量套数为3306套，面积为137.61万平方米。其中，市场普遍关注的独栋别墅存量为1832套，面积为90.99万平方米。 在存量套数区域分布方面，中央别墅区、奥北别墅区、东部别墅区和怀密别墅区存量套数位居前列，分别为470套、434套、419套和411套，占整个市场存量套数的52.45%。潮白河别墅区、城南别墅区和昌平别墅区存量则位居第二集团，可售别墅套数分别为401套、369套和354套，占整个市场存量套数的34.00%。西山别墅区、其他区域和怀密区域则存量较小，可售套数分别只有205套、152套和91套。 存量面积方面，奥北别墅区和中央别墅区可售面积较大，分别达到了23.39万平方米和23.23万平方米，占整个市场存量面积的33.88%。潮