中泰高层住宅及酒店式公寓产品定位报告.docVIP

中泰国际广场项目 住宅及酒店式公寓产品定位报告 一、定位策略 ●把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上。 ●强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案。 ●提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点。 ●带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商以及项目本身的品牌效应。 ●体现可操作性：定位内容必须通过可操作的手法最终展现予目标客户。 ●坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化。 ●引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。 二、定位推导思路 1、根据市场定位的现代理论，房地产项目的定位推导主要通过如下四个因素层面进行分析： ■市场供应(Market Supply)； ■市场需求(Market Requirement)； ■行业动态(Trade Trend)； ■项目自身(Itemself)。 地产项目定位推导坐标轴（T / R / S / I模式） 行业动态 （Trade Trend） 市场需求 （Market Requirement） 市场供应 （Market Supply） 项目自身（Itemself） 1.1 市场供应(Market Supply) ( 从南京市目前产品供应状况来看： 从市场调查来看，目前市场高档楼盘烽烟四起，竞争异常激烈，无强势卖点的楼盘销售异常艰难。 市中心以及河西新区的楼盘多以大户型为主，面积多集中在150平方米左右，但销售进度较慢。 市场中低档供应量也较大，但多集中在江宁新区，配套与交通极不方便。 近来小户型的房子开发量增大，除现在已经销售一空的绿城新贵、青春之家、剑桥国际公寓、澳丽家园等之外，待销楼盘如新城市广场、国际贵都、郎诗熙园都在蓄势待发，可以预计，未来小户型的房子“一抢而空”的局面很难再出现，市场竞争压力加大。 交之其他城市的小户型，南京的许多小户型多为挑高设计，面积多集中在35-70平方米左右，市场反映情况良好。 小户型的物业管理大多不到位。 从市场现状来看，公寓以多层住宅、小高层住宅为主，高层只有在市中心才较为多见，但从目前的发展势头来看，高层住宅开始逐渐占据主角。 从高档住宅市场消化速度来看，明显反映这类产品存在较小的市场空间。 南京在销住宅市场主要是集中在河西和江宁，河西片区已得到客户普遍认同，且未来南京商品住宅市场的开发热点为和西的中部和南部，即奥体中心周边地带。 从目前市场销售情况来看，面积为80-120㎡左右的户型尤其是80-100㎡需求量较大，但目前该面积的户型市场供应量仍然不足。 从项目包装来看，普遍存在产品内涵不深，多数楼盘主题包装不明显，多数是欧式建筑，突然融入中式园林，整体风格较为杂乱。 结论： 从市场空白点策略和差异化策略的角度来看，本项目定位将有如下的考虑： 产品尽量不向豪宅和过于高档的物业方向发展。 住宅以80-120为主打户型。 小户型可以考虑一定的挑高设计。 以新现代主义风格为产品风格定位； 以新城市规划理念塑造社区品质，注重强调内部环境、文化氛围、休闲健康。 可以考虑引进一定的酒店式管理（关键物业管理费客户要能承受，以实际用途为主，避免过于高档）。提高项目的核心竞争力。 1.2 市场需求(Market Requirement) ( 从市场调查情况来看： 应该着力发展普通高层住宅，并主要面向居住者，如能针对性地提供足够的娱乐与体育设施，解决电梯等候与安全问题将会对消费者具有更大吸引力。 开发81—120M2的高层住宅将有更广阔的市场空间，但81—100M2住房会最畅销，同时，套型的需求层次化明显，但二室二厅一卫的高层住宅最受市场欢迎。 总价在21-40万元的高层住宅最受潜在消费者青睐 房间内设置开放式厨房、储藏室/杂物间、足够宽敞的厅，主卧室内设立卫生间受到消费者的欢迎。 进行高层住宅与酒店式公寓开发时，外立面最好使用高档涂料及瓷砖，并采用毛坯房交付标准，另外需充分考虑消费者对车位的需求。 应主要开发80 M2以下、总价在40万元以内的酒店式公寓 对于酒店式公寓，挑高设计受欢迎 休闲会所为酒店式公寓必备，必须为酒店式公寓的购买者提供宽带、安全监控系统等配套设施。 21-30岁的年轻人成为奥体地段高层住宅的主力潜在购买者，高达56.78%，其次是31-40岁的消费者，占31.36%，二者合计占到88.14%，41岁以上的消