博弈论视角下不动产估价主体间行为刍议方案.PDFVIP

博弈论视角下不动产估价主体间行为刍议 石丹 福建中诚信德房地产评估有限公司 福建 福州 350003 摘要：不动产估价主体构成整个估价行业 核心力量。在现实 估价行为中，各 类不动产估价主体作为理性经济人进行着各种各样 博弈。对此，本文结合博弈 论 相关理论知识进行相应 博弈分析，提出加大对估价人员或机构违规行为 惩罚力度或提高其违法成本、降低监管部门检查成本以及加大估价成本等措施建 议，以期为不动产估价行业 可持续发展道路提供一定 参考依据。 关键词：博弈；估价主体；行为 随着房地产行业茁壮成长的步伐，不动产估价行业也实现了跨越式的发展， 并正在不断完善 发展道路之上。但仍存在不少 问题，比如估价人员私 自收取 回扣，估价机构不按照标准收费或出具 “高评”或 “低评”的估价报告等等。因 而，笔者从博弈论的角度，对不动产估价主体行为进行博弈分析，探索合适的措 施以改善当前行业所存在 不足。 一、不动产估价中主体博弈分析的相关 础 （一）估价活动主体类型 通常，一个不动产估价项 目，是由委托人按其 自身需要和 目 将不动产这一 估价对象委托于估价机构进行相应的价值评估，估价机构将承接的这一估价业务 授权于估价师和其他估价人员进行估价作业，按质按期完成估价报告，经过该机 构内部审核等规范程序之后，将估价报告这一成果提交给委托人 一种活动。其 中，不动产估价机构、估价师等估价人员和委托人构成不动产估价活动的主体。 此外，还包括约束不动产估价机构及其人员行为规范 行业协会和政府相应行政 主管部门等监管部门，等等。本文主要分析估价人员、机构及其监管部门 行为。 （二）博弈理论相关概述 博弈论 （Game Theory），是研究决策主体行为的发生直接相互作用的决策及 其均衡问题的一门科学，反映人与人之间相互理性作用的结果。简言之，一个决 策主体 决策受到其他决策主体 影响，且反过来影响到其他决策主体 决策 这样一种决策及其均衡问题。也就是说博弈一方 决策取决于对另一方决策 分 析结果，当对方选择某一战略时，自身则选择最利于己 战略。 博弈论 概念包括参与博弈 局中人、战略、支付函数、均衡、结果、行动、 信息等内容，其中局中人、战略、支付函数、均衡和结果是最基本 构成要素。 博弈论有着不同 类型，包括从效率角度划分 合作和非合作博弈、从局中人参 与先后顺序角度划分 静态和动态博弈、以及从局中人对战略和支付函数等信息 认知角度划分为完全和非完全信息博弈。 二、估价机构之间的博弈分析 不动产估价作为中介服务行业之一，随着行业的逐步发展和不断规范化及法 制化的推进，估价机构这一关键主体的规模也实现迅速扩张。从而，某一估价机 构与另一估价机构之间存在着较为明显而激烈 竞争关系。为了某个或某些估价 项目的获取，机构采取降低收费标准等行为提高竞争优势的状况不胜枚举。由于 现行公示制度及估价行业资信评价体系的不断完善，机构之间彼此相对比较了 解，且就收费而言只有按照标准收费 （未降价）和未按照标准收费 （降价）两种 选择，但博弈双方对估价业务收费做出决策是同时 ，因而估价机构之间就收费 这一行为所进行的博弈是一种完全信息静态博弈。 （一）假设条件 第一，局中人为两个估价机构 （A 和 B ）；第二、机构获取估价业务及估价 作业 能力相当；第三、估价机构未按照标准收费时获得 业务量较多。 （二）博弈模型与均衡分析