中庚香山春天营销方案.docVIP

房地产市场营销课程设计 设计题目 中庚香山春天销售策划方案 系 别 房地产经营与估价 学 号 名 XXX 指导教师 XXX 职 称 讲师 2012年 12月20日 目录 一、 项目整体概况 1 （一）项目概况 1 （二） 项目经济技术指标 2 （三）周边环境 2 （四）项目SWOT分析 3 （五）对策 4 二、市场状况分析 4 （一）福州房地产土地市场整体情况 4 （二）福州住宅市场分析 5 （三）附近楼盘户型和均价情况 6 三、销售策划 7 （一）策划定位 7 （二）目标客户群定位 7 （三） 价格定位 8 四、项目销售策划 10 专案广告推广 10 五、项目销售情况分析 11 （一）销售定位 11 （二）楼盘销售的既定目标 11 六、楼盘调查表 14 七.项目开发成本估算 15 （一）土地费用的估算 15 （二）项目开发费用估算 16 （三）编写投资成本费用估算表 16 （四）开发期经营税费的计算 17 八、项目销售策划总体费用明细 19 （一）广告目标部分 19 （二）媒体排期及广告经费预算 19 九、中庚香山春天统一说辞 20 一、见面问候 20 二、地理位置简要介绍 21 结论 21  [关键词] 销售策划 广告推广 项目定位 项目整体概况 （一）项目概况 中庚香山春天位于晋安区新店镇像峰村，五四北延伸段秀峰路末端东南侧。该地块属于福州五四北新区规划地块,旁边有已建成的中端居住小区家天下三木城，和已封顶的中端小区君临香格里，和规划中1258亩的奥林匹克花。距离观音峰、崇福寺、北纬25度只有1公里，将来该区域将成为宜居的生活区。 中庚·香山春天在2010年3月5日早上九点举行的土地拍卖会上，中庚集团以4.93亿摘得，楼面价5145元/平米 户型在70多平方米到140平方米间，外立面上将承袭Art deco国际经典建筑精髓，建设10栋15~25层长在风景中的建筑，将建筑“自然中生长”的理念演绎到极致。外有城市山水如画，内有瑞 士风情绽放，既在忙碌的工作中游刃有余，又能兼顾到家庭生活。 住宅建筑面积 76608M2 所占比例79.9% 商业建筑面积 15131.42M2 所占比例15.8% 地下室建筑面积 4082.7M2 所占比例4.3% 综合容积率 2.5 建筑密度 35% 集中绿化率 30% 总户数 840户 其中： 五房一厅 2#、3# 8#、9# 134户 各占比例18.4% 四房一厅 2#、3#、5#、8#、9#、10#、11# 314户 各占比例43.3% 三房一厅 1#、5#、6#、9#、10#、11# 278户 所占比例 38.3% 机动车停车位（小区内） 186辆 其中： 室内 152辆 所占比例 84.85% 室外 34辆 所占比例 15.15% （三）周边环境 中庚·香山春天位于鼓楼北风景第一站，周边国家森林公园、秀山河滨公园、观音山风景区左右环抱，草色入帘青，苔痕上阶绿；琴亭湖，秀丽的山水风光四周环绕，避开了城市喧嚣，共同形成一个一景一湖两园。此外，还有儿童公园、新动物园、奥林匹克公园可供居民休息娱乐鼓楼北，三面环山，拥有5座水库、6条溪流，兼有山景、水景、绿景；观音山上别墅成片，独具别墅式生态自然环境风光，引领福州有山有湖的高尚生活。边环 购 饮闲 娱乐学附近景区线五四北永辉超市、众多特色餐饮 左海公园、西湖公园秀山中学、象峰中心小学、晋安区实验小学、众多优秀幼儿园 福州后花园（状元谷岭）、琴亭湖公园、观音山风景区、秀山公园、福州森林公园、福州动物园、福州儿童公园可乘坐19、111、128路至桥头街站下车，步行至五四北路尾右侧 ，或乘坐68、132路至检察官学院下车，直走右拐约3分钟SWOT分析 所谓SWOT就是中庚香山春天项优势势会胁过这四个面进对项目内来个总 项SWOT分析 优势S） 劣势W） 机会O） 威胁T） A、紧邻永辉超市和商业广场，日常生活和休闲娱乐一站式。 A、该楼盘地处五四路繁华地段，周边的路段到高峰期的时候车A、“一轴两心”格局形成，前景不可限量A、周边尚保利香槟国际正祥水榭芳庭世欧王庄，竞争压力对较B、交通第一站快捷生活，随心所欲畅享城市北大门户的四通八达B、周边的金融等配套设施还不够完善。 B 、相比周边竞争楼盘，价格较低 C、从目产市场来处对状态资风险对较