2013年度房地产所得税年报培训.ppt

* 第四章 计税成本的核算 * 一、成本对象的确定： 新文件提出了成本对象的定义：是费用的承担者，是成本费用的归集平台。是准确核算开发产品成本基础。要求税务机关在房地产企业开工前就需要合理确定成本归集对象，这对主管税务机关提出了新的更高的要求。计税成本对象的确定原则如下： 成本对象概念是新31号文件的一个亮点 * 成本对象确定的原则 （一） 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二） 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 * （三） 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可作为独立的成本对象进行核算。 （四） 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 * （五） 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六） 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，有能够结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 （七） 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。以上原则即可单独使用，也可以多个则配合使用。 * 开发产品 可对外经营销售的开发产品 不能对外销售的开发产品 分类归集原则确定成本对象 功能分区原则确定成本对象 定价原则确定成本对象 成本差异原则确定成本对象 权益分区原则确定成本对象 相关的成本对象确定原则 * 《开发项目（成本对象）情况备案表》 房地产开发企业必须在开发项目（成本对象）开工前及已备案的开发项目（成本对象）发生改变时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》 ，办理开发项目备案手续。 这是对房地产企业新的要求。在开工前确定成本对象，可以避免日后税、企之间的争议，让成本的归集计算更清晰。 * 二、开发产品计税成本的内容 1、土地征用费及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套设施费 6、开发间接费 与会计核算上基本相同 * 三、成本核算的一般程序 计税成本核算的一般程序： 归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中，在已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分配， 对期前已完工成本对象应负担的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分配。 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。 * 成本费用 成本对象的成本费用 期间费用 已完工成本对象成本费用 在建成本对象成本费用 未建成本对象成本费用 建立明细台账详细记录应分摊的成本费用 已销开发产品成本费用 未销开发产品成本费用 固定资产成本费用 * 三、成本核算的一般程序 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分 ①期间费用和开发产品成本 ②开发产品会计成本与计税成本 ③已完工开发产品成本与未完工开发产品成本、未建成本对象成本 ④已销开发产品成本与未销开发产品计税成本、固定资产成本的界限。 * 四、计税成本核算的步骤 1、开工前合理划分成本对象 2、归集开发成本， 3、分配共同成本 4、确定完工标准 5、计算单位工程成本 6、计算销售成本 7、后续成本的二次调整 * 五、共同成本分配方法 开发、建造开发产品发生的直接成本直接计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配至各成本对象中。 具体分配方法31号文件二十九条做了详细介绍 * 六、共同成本分配方法的几个特殊规定 1、土地成本一般按占地面积法进行分摊。土地开发同时连结房地产开发的，属一次性取得土地，分期开发房地产的，其土地开发成本在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整； * 六、共同成本分配方法的几个特殊规定 2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分摊。 3、属于不同成本对象共同负担的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分摊。 其他成本项目的分配方法由企业自行确定。 * 七、关于预提成本费用 可以预提（应付）的成本费用的情况如下： 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有