0327 中国房地产问题浅析 2012年08级本科党支部.pptVIP

中国房地产问题浅析 2012年08级本科党支部党日活动 2012.03.28 现象与回顾 98年新一轮房改启动。 十二年弹指一挥间。中国经济在这十二年间经历罕见的高速增长，社会也发生了深刻的变化。十二年前，恐怕没有几个人能预料到十二年后中国的GDP会超过日本，电脑会走进千家万户，手机会卖成白菜价；同样，恐怕当时也没有人能预料的中国的房价能一路上涨到如此“令人发指”的地步。 现象与回顾 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1997~2004历年房屋平均销售价格 1997-2004《全国房地产开发历年统计数据》，据《中国统计年鉴2005》整理 现象与回顾 《2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》——搜房网/report/4873.htm 2005年开始，平均房价已从3200元涨到上万元，其中上海、北京、深圳等大城市更是从5000元涨到超过两万元。 人类从没能阻止过中国房价的上涨！ 现象与回顾 “中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市” 　　 无论用“租售比”（月租金/房价）还是“房价收入比”（房价/收入）来衡量，都只能得出肯定的答案。 一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。 我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍，都远远落在可以接受的区间外。 须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。 《中国房地产问题现状分析》——/Article/Class4/201004/142857.html 由于新中国成立初期经济基础薄弱，生活资料匮乏，政府沿袭消费品供给制或半供给制的办法，住宅也是供给的内容之一。 公有住房：统一规划、统一设计、统一投资、统一建设、统一分配和统一管理。 ? 公有住房 合理设计不合理使用 矮小窄薄、干打垒、简易楼 人民公社大楼 住房设计和分配标准 初期，住宅作为集体公有的生活资料，为集体公有，人们的居住问题靠组织解决，但由于这部分经费由政府、集体出，总是呈现紧张不足的状况。 中国房地产问题之原因浅析 初期，住宅作为集体公有的生活资料，为集体公有，人们的居住问题靠组织解决，但由于这部分经费由政府、集体出，总是呈现紧张不足的状况。 中国房地产问题之原因浅析 计划经济——市场经济 中国房改：分配机制上的私有化和供应机制上的市场化，最终达到使政府彻底退出对住房问题的干预（可能吗？） 住宅：集体资产——私有，“生产资料”——商品 ? 国家：直接控制——间接调控 中国房地产问题之原因浅析 政府 市场 开发商 富 贫 消费者 土地 住房建筑 房地产 中国房地产问题之原因浅析 富 贫 开发商 消费者 政府 市场 土地 住房建筑 房地产 让一部分人先富起来，然后先富带动后富，最终实现共同富裕。 VS ? 让一部分人先富起来，再消灭所有富不起来的，最终实现共同富裕。 社会巨大的贫富两级分化 中国房地产问题之原因浅析 富 贫 开发商 消费者 政府 市场 土地 住房建筑 房地产 资本——增值 楼市投资——楼市实是一个获利巨丰 风险很小的投资标的 无力购房——看客 中国房地产问题之原因浅析 政府 市场 开发商 富 贫 消费者 土地 住房建筑 房地产 谁获取了最大利益呢？ 首先肯定不是买房自住的“刚需”人群。 中国房地产问题之原因浅析 政府 市场 开发商 富 贫 消费者 土地 住房建筑 房地产 谁获取了最大利益呢？ 那么是房产投机者吗？其实也不是，如果房价下跌，受损首当其中的还是他们，因此每有房市调控的风吹草动，这些投机者往往患得患失、提心吊胆。 中国房地产问题之原因浅析 中国房地产问题之原因浅析 政府 市场 开发商 富 贫 消费者 土地 住房建筑 房地产 谁获取了最大利益呢？ 某种程度上，攫取最大利益是获得土地出让金的各级地方当局和越来越多的房地产开发商，特别是一些具有央企和更高层背景的特权开发商。 中国房地产问题之原因浅析 我们先罗列房地产市场所有的可能结果：一曰定，二曰升，三曰降。 其中，降又可以分为崩盘或逐渐回归理性价值； 升又可以分为增幅放缓或保持疯涨。 以下简单分析。　　 房地产未来走势的预测 定