如皋市场失败案例.docVIP

在上一轮商铺投资热中，位于南通如皋的“苏浙大市场”曾被称为苏中规模最大、档次最高的“市场航母”，在“返租三年，超低价高回报”的诱惑下，台州商人趋之若鹜纷纷出手。 　　如今，3年返租期也将过去，这里清冷如旧，开发商、投资商将何去何从？记者应邀前去考察，探一个缘由，找一个对策—— 　　□ 本报记者 莫云来 　　老旧的天平小商品市场 　　上几年房地产市场异常火爆，商铺更是火上加油。俗话说得好：“家有万贯，不如有个店面。”而聪明的浙商利用这一句老话，以直接的返租承诺打造了一个又一个神话，掀起一波又一波的商铺投资热潮。 　　而当这场席卷大江南北的炒房热烟消云散时，市场重归理性。今年以来，楼市已经逐步拨乱反正重拾升势，而那些原来被“返租”泡沫包裹起来的各类“商贸城”、“大市场”，却还难以一时复苏。 　　近日，记者去南通如皋的“苏浙大市场”考察，在感受南通经济与城市建设蒸蒸日上的同时，深感这一超大规模的市场依然是一只休眠的“狮子”。 　　如皋，是长三角最早见诸史册的古邑，虽然位于苏北，却是富庶之地。据说在清乾隆年间就获得过“金如皋”美誉，清代著名戏剧家李渔、与秦淮名妓董小宛留下佳话的文学家冒辟疆就是如皋人。如皋古城外圆内方，是按古铜钱样式构筑的，这里自古就是商贾云集的生财之地。 　　我们过南通到如皋已是傍晚时分，进入城区第一感受到的是它错落有致的城市亮化，这让我们脑子里的“苏北”印象一扫而光，城市的规模、交通、管理一点也不比现在的温州、台州差到哪里去。 　　在去苏浙大市场前，我们先去了当地最大的市场天平小商品市场。天平市场被列为南通市重点培植市场，也被冠以江苏省“文明市场”。虽然规模不小，可第一印象欠佳。走进去就让人想起上世纪80年代的义乌、路桥老市场，建筑是用水泥空心板架起的简易房，极其简陋不说，市场内道路狭小、货物杂乱，真让人为当地的父母官捏一把汗：这么严重的消防隐患，说不定哪天就会“烧掉”头上的乌纱帽。 　　天平市场规模却也不少，占地面积2万多平米，有着500多个摊位，据说年销售额达到10亿多元，是当地的创税大户。我们看到在市场的里面已经有一个“二期工程”，粗略数了一下，有280多间两层的商铺，但目前多数还是空着。显然，一期老市场尽管破败不堪，但其生命力依然顽强。 　　同去的朋友介绍说，自己当初投资“苏浙大市场”就是看好他们宣传单上所说的，将这个天平市场搬迁过去。这自然十分让人心动了，每个浙江人都知道一个成熟市场的摊位可谓价值连城呢。 　　苏浙大市场的失意 　　与长三角其他新开发的商业地产相比，“苏浙大市场”区位优势还是明显的。它就位于城西南的红星河边，近邻省道、国道线，对面就是有名的东方寿星园。记者此前去过其他一些商业地产，多数由于开发商为降低土地成本，选址远离城区，结果成为荒城一座。其中最典型的恐怕要数曾经炒得红火的上海枫泾“服装城”，由于地远人偏无人问津，现在已经是蒿草没膝，让前来考察的投资商无话可问。 　　走入“苏浙大市场”，可以领略开发商金威公司的实力与大手笔。这个市场占地330多亩，建筑面积达25万平方米，区内分小商品、副食品、服装、家居家装四大主题交易区，有商铺1700多间。这些商铺都是三层或者四层结构，底楼为店面，楼上可作加工区、仓库或办公住宿，显然定位是一个综合性的批发市场。从市场整体布局与设计看，起点也比较高，区内的绿化带、功能配套相当完善，还有休闲广场、星级酒店、商务中心等服务设施。 　　如果只从规模与布局看，开发商将市场冠以“苏浙大市场”，与其设计目标“苏中规模最大、档次最高、配套最全，集销售、展览、储运、电子商务、商情服务等诸多功能于一体”的大型专业特色市场集群也算是基本相符合的。 　　“苏浙大市场”是浙商投资的项目，定位显然也是借浙江的资金、市场理念以及发达的小商品，从地区发展差异性中分得利益。这个市场在上几年开发、招商中曾经十分红火，单在经济并不发达的台州仙居县，就销出300多套。但现在，真正入驻的批发商却是寥寥无几，门口“苏浙大市场”的牌子上，还拉了“金威建材市场”的大横幅，个中缘由耐人寻味。 　　从“苏浙大市场”到“金威建材市场”，显然是一个巨大的落差。走进市场，我们看到中央大道的两侧多数商铺有人经营，而再往里一点基本上都是大门紧闭，也就是说目前市场招商的成功率仅10%左右，而且多数是建材类。在这名称更换的背后，掩饰不住的是开发商失落、投资商的无奈和经营户的观望。 　　龙头市场提升的现实考量 　　市场经营有一个完整的产业体系，由一家房地产开发商来打造一个“苏中大市场”是不是合适？在当年房产开发巨大商业利益驱动与当地招商引资的大背景下，是没有谁会去细细考量的。但面对目前这样上下两难的境地，无论是开发商、投资户，还是当地政