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 赣榆商业街立体策划全案流程 市场调研分析 市场定位策略 商业定位策略 业种组合规划 商业定价策略 项目招商策略 项目通路策略 产品后续服务 市场调研分析——市场调查数据库 商业环境分析 竞争环境分析 消费者环境分析 产品潜力分析 市场定位策略——项目可行性分析 定价依据 价格调整 价格控制 商业定位策略 ——VI视觉识别系统设计、制作 商业形象定位 产品综合成本及投资回报分析 步行街规划设计建议 商业物业管理体系 业种组合规划 经营类别规划 业种分区规划 行业分类管理 商业定价策略 ——完善的价格构成体系 产品销售价格制定 付款方式研究操作 价格变动策略 项目招商策略 ——全案市场推广方案 招商广告宣传及执行 系列招商活动建议及执行 销售推广策划 项目通路策略 代理销售执行 阶段性销售计划建议 销售人员专业培训 销售控制计划 商业旺场策划 产品后续服务——销售率与品牌度双赢互动 A-资源整合最优化 B-专业操控优质性 C-操作具体化系统化 D-全案策划的一体化 操作步骤一：商业物业市场调研分析 商业物业销售、经营、招商的好与坏，有一条很重要的前提条件就是开发的决策层有无进行必要的市场调查。没有掌握到足够的市场信息就盲目决策，可能造成项目开发出现市场定位不当、规划细分不合理，导致商品的大量空置。 商业物业市场调研分析 商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭借国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就凭借经验写出项目的可行性分析报告，科学性、准确性都相对偏低。 赣榆商业物业调研内容 1.1.1.经济与发展形势分析 房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。 1.1.1.经济与发展形势分析 近年来，一些外地开发商之所以纷纷投资赣榆房地产业，很重要原因是他们看到了赣榆的经济正不断向前发展，市政建设和社会环境稳定，投资收益高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。 1.1.2.房地产市场发展态势分析 对本地区、本省、周边城市（还须了解招商的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。 1.1.2.房地产市场发展态势分析 这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 1.1.3.房地产政策法规和政府规划措施 近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没有严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。 1.1.3.房地产政策法规和政府规划措施 这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 1.1.4.对项目周边居民的调查 无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。 1.1.4.对项目周边居民的调查 针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。本项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，同时项目辐射面积广大，力求吸引更多的关注，是项目推广的关键所在。赣榆地区现有固定人口约10万人，项目所在区域为原住渔民居住区，人均收入水平较高。 1.1.5.对周边同类楼盘的调查了解 对周边同类楼盘的调查了解，有得于在制定项目营销时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销