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副刊一、地产参考 目录： 一、南京地产整体情况 二、南京土地市场情况 三、南京住宅市场情况 四、南京商业市场情况 五、南京别墅市场情况 六、南京二手房市场情况 七、南京保障房市场情况 一、南京地产整体情况 1、南京房地产市场综述 2011年南京房地产市场，在经过“限购”、“限贷”、“限价”调控后，调控给南京房地产市场带来了寒冬，南京楼市面临前所未有的挑战。 商品住宅市场一改往年红火，投资客户渐渐被驱逐出去，刚需客户成为主力客户。在房子越卖越多的情况下，开发商迫于资金压力纷纷开始打折促销，以价换量。南京楼市由卖方市场向买方市场转变。 相对于住宅市场的一片惨淡，受调控影响较小的商业市场，则成为这轮调控最大的受益者。当住宅市场的投资渠道被卡死的情况下，商业地产迎来了小阳春。 在2011年南京土地拍卖市场上，底价成交、缓拍、流派等比比皆是，虽然2011年南京土地供应量充足，但是受调控影响，开发商拿地越来越谨慎，土地市场开始趋向于理性。 2、整体供应情况 2011年南京房地产市场供应充足，南京2011年有177个楼盘新推住宅，总体量800万平方米；其中江北上市面积占南京总上市面积的30%，江宁上市面积占南京总上市面积的27%，两江板块仍然是全市的供应主力。主城中分别以河西120万平方米和城北80万平方米的上市量处于主城区供应量榜首的位置。 南京楼市各板块上市楼盘数 板 块 上市面积（万㎡） 总上市楼盘个数 新盘个数 城中 28 16 8 城北 80 23 3 河西 120 24 10 仙林 23 9 6 城南 70 11 6 城东 25 8 2 江北 240 34 7 江宁 216.3 52 21 总计 802.3 177 63 3、整体价格情况 2011年2月底，南京出台房价控制目标：新房价格涨幅不得高于10.4%。而2011年房地产整体价格根据国家统计局数字显示，南京房地产市场不涨反跌。 2011年南京房地产市场整体处于跌势，包括土地拍卖，七成以底价成交，江宁、桥北等区域出现降幅，其中江宁年末价格与年初价格相比下降接近10%。 在中央调控决心不动摇的情况下，南京房地产市场整体价格开始回落，部分楼盘开始采取打折或者直接低价入市等手段，来换取成交量。 二、南京土地市场情况 1、南京土地市场概况 相对与2010年的土地市场的大热，2011年南京土地市场遭遇寒冬，亦或说在2011年楼市调控下，土地市场已回归理性； 2011年南京土地出让成交面积468.66万平方米，相对于2010年成交面积上涨6%，但土地出让金额为345.19亿元，同比2010年锐减38%。但成交金额大幅缩水，60%的地块以底价成交，土地市场受调控影响越来越大，使得开发商拿地亦处于观望状态。 2、南京土地供应情况 截止2011年12月29日，南京市共拍卖94幅（其中2010G62-2010G70；2011G01-2011G85），成交79幅，5幅流标，10幅暂停出让。成交面积468.66万平方，相对于2010年土地出让成交面积441.23万平方米，同比增长6%。2011年的土地供应量相对充足，仍处在历史最高位。 2008-2011年南京土地成交一览表 3、土地成交区域及价格情况 截止2011年12月30日，从成交地块数量来：全年江北、江宁、河西、城北土地市场较为活跃，江北成交29幅，江宁成交13幅，河西成交11幅，城北8幅。江北2011年成交的地块80%集中在六合区，六合全年共拍出地块23幅，而由大量土地库存的浦口区全年仅成交6幅地块，主要集中在江浦和老山区域； 从成交面积来看：江北板块出让面积为第一，其中六合为重，但江宁板块的出让面积为111.66万平方米，同比去年缩水近二成，受益于海峡城和青奥城地块的出让，河西今年土地出让面积同比去年上涨近4倍，而2011年住宅大热的仙林板块在土地市场上却很低迷，由于荣盛地产退地的暂停出让，今年仙林无宅地出让，仅有2万多平米的商业用地出让。 2011年南京土地总出让金额为345.19亿元，在与2010年土地出让面积上升6%的情况下，2011年土地出让金额同比下降38%； 4、南京土地存量 截止2011年12月，目前南京的存量土地约51平方米可供开发，其中江北区域存量最多，占总存量的57%，如果以容积率平均2.0，住宅配比80%，每套房子100平方米计算，存量土地在未来几年内至少还能提供30万套房源；2011年1-11月份南京共成交35755套，2010年成交47729套，按每年平均消化4.5万套，30万套的供应存量加上现有的5万套房源库存，需要7-8年才能去化掉，如房地产市场回暖过慢，所需要的时间会更长； 南京各大板块存量土地数据 板 块 存量土地（平方米） 江