中原地产项目立项市场调查及规划定位报告学位论文.doc

.一个以客户为核心的“客户价值时代”，与之适应的“居住理念”也正经历着跨越性的飞跃———一个崇尚休闲自主式的生活方式———“主动式”居住理念正悄然走进你的生活。 丽新项目一期市场调查 及规划定位研究报告 中山中原物业顾问有限公司 2005年5月 目录1. 项目环境总体研究及分析 1 1.1. 中山市宏观环境分析 1 1.1.1. 地理、环境、人口等基础环境分析 1 1.1.2. 经济环境 3 1.1.3. 政策环境 5 1.2. 中山市房地产总体市场概况及发展 15 1.2.1. 市场现状概论 15 1.2.2. 近两年不同类型物业的供应、成交特点 24 1.2.3. 土地出让情况 25 1.2.4. 现楼空置率 38 1.2.5. 二手市场情况 44 1.2.6. 市场发展趋势预测 45 1.3. 项目区域市场分析 51 1.3.1. 区域宏观环境分析 51 1.3.2. 房地产行业环境分析 56 1.4. 项目地块分析 60 1.4.1. 项目所在区域城市发展概况 60 1.4.2. 项目地块的地点特征 62 1.4.3. 项目地块的用地特征 64 1.4.4. 项目地块于城市中的区位分析 67 1.4.5. 项目地块在城市发展中的地位 69 1.4.6. 城市的具体发展过程对项目发展的影响 70 1.4.7. 竞争性版块的发展条件比较 71 1.5. 中山市房地产竞争环境分析（竞争对手比较） 73 1.6. 项目消费市场问卷调查 76 1.6.1. 调查目的 76 1.6.2. 调查主要内容 78 1.6.3. 调查过程 81 1.6.4. 调查结果 84 1.7. 总结 96 2. 项目定位及发展方向 98 2.1. 项目总论（SWOT分析） 98 2.1.1. 项目地块优势分析（S） 98 2.1.2. 项目地块劣势分析（W） 100 2.1.3. 项目地块机会分析（O） 101 2.1.4. 项目地块威胁分析（T） 102 2.1.5. 项目优势提升及劣势转换建议 103 2.2. 发展商经营发展方向（SWOT分析） 105 2.2.1. 专业化品牌扩张（如万科） 105 2.2.2. 规模化实力扩张（如碧桂园） 107 2.2.3. 专业化精品（如金地） 109 2.2.4. 个性张扬炒作（如现代城） 110 2.2.5. 主题与专业开发（如奥林匹克花园） 111 2.3. 细分市场评估 114 2.3.1. 细分市场的进入堡垒 114 2.3.2. 细分市场的容量 117 2.3.3. 细分市场的竞争力度 118 2.3.4. 细分市场的利润率 119 2.4. 项目定位建议 120 2.4.1. 项目产品建议 120 2.4.2. 项目市场定位 133 2.4.3. 目标客户群定位 135 2.4.4. 项目形象定位 139 2.4.5. 项目价格定位 144 3. 项目开发规划建议 154 3.1. 项目规划设计建议 154 3.1.1. 总体规划与空间布局建议 154 3.1.2. 项目分期发展建议 157 3.1.3. 建筑及外观风格建议 159 3.1.4. 项目档次与素质营造 162 3.1.5. 环境、景观塑造建议 163 3.1.6. 物业管理与服务要点建议 167 3.1.7. 项目配套设施与功能建议 169 3.1.8. 项目商业部分规划建议 175 3.2. 方案经济评估及敏感性分析 179 3.2.1. 项目投资估算 179 3.2.2. 项目经济效益评价 182 3.2.3. 敏感性风险分析与空置 183 3.3. 项目可行性研究结论 185 3.4. 提案诠释 187 项目环境总体研究及分析 中山市宏观环境分析 地理、环境、人口等基础环境分析 地理环境 中山市属于广东省辖地级市，位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市场番禺区和佛山市顺德区，西临江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。下设19个镇区，4个街道办事处、1个开发区，104个社区居民委员会、191个村委员会，全市总面积1800平方公里，年平均温度22°C。 交通环境 中山市的投资环境具有较强的吸引力。全市现有公路通车里程1067公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的品字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。从中山港往香港航程仅需75分钟。 人口环境 中山市户籍人口约137.86万人，外来人口109.23万人，是我国伟大的革命