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第二章 资产评估的基本方法 （市场法、成本法、收益法） 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1、重置核算法：P35 （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率= 间接成本额/人工成本额x100% （2 ）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3 ）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： P36 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 资产重置成本=历史成本x 资产环比物价指数连乘积（购建的下一年t1-评估日t2 ） 3. 功能价值法 （生产能力比例法）： 被评估资产 被评估资产年产量 参照物 重置成本 参照物年产量 重置成本  被评估资产的重置成本 被评估资产的产量 4 ．规模经济效益指数法：     参照物资产的重置成本 参照物资产的产量   X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K资产重置成本与历史成本的调整系数 R’某类抽样资产的重置成本 R某类抽样资产的历史成本 资产重置成本=资产历史成本xK=历史成本x 某类抽样资产重置成本/某类抽样资产历史成本 三、实体性贬值及其估算：P39 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 资产的实 重置成本预计残值 实际已 体性贬值 总使用年限 使用年限 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 资产利用率 100% 截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算：P41 被评估资产 n  被评估资产年 折现 资产的功能性贬值测算方法：    功能性贬值额 t 1 净超额运营年本 系数   （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:p43 经济性   资产预计可被 资产原设计x  经济性 资产年收  所得 :     1  100%  1  P A,r, n 贬值率 利用的生产能力 生产能力  贬值额 益损失额  税率  