商业地产项目设计标准与导则.docVIP

商业地产项目设计标准及导则 规划部分 如果条件允许，应改全地下停车为半地下停车，后者施工与运营成本低、采光好、便于管理。应利用地势的天然高差做半地下停车场。 在Townhouse或小别墅项目，尽量采用地面停车。车库层高控制在2.2米以下，不计入建筑面积，提高户型的附加值。 水景社区的水岸，应该采用自然坡处理，保证业主的亲水性，人工水池尽量要浅，安全且节约用水。 规模小的社区不应配套游泳池，其维护费用高，使用率低。少做大喷泉，多为小水景、亲水池，后者参与度高。 减小人行道宽度，采用红砖或片石平面安砌，让草自然的向人行道延伸，更具品位。减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地。 多种树、少植草，树木的绿化作用和养护成本比草坪低。景观绿化要有层次，草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序。 绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树。在大城市项目中，可辟出一块地种果树，具有田园风光和教育价值。 规划中尽量保留原土地上的大树，特别是古树，能提高社区品位、增加卖点。 景观设计中尽量不做或少做大理石石球，适当增加秋千、单杠等参与性健身器材。 围墙应该一步到位，有利于前期的楼盘包装，给客户信心。用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙，其费用低、安全、高档、神秘感。 社区大门要精心设计，开盘前做好，与施工大门分开。墙外绿化和样板区绿化应该一步到位，利于楼盘包装减少浪费。 客户参观的社区道路应一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉。 在普通小区设羽毛球场比网球场的参与度高。 规模小的社区不要配套独立幼儿园、学校等，可与其它学校或贵族学校联建。面对郊区住宅的交通问题，应申请公交车设站点利于销售和宣传。 商业设计 社区商业地面应利用项目的红线退距当作地面停车场。 社区商业会所90％以上经营不善，尽量不做（订单式除外）。售楼处应充分利用配套已建的会所、超市或营业网点，避免临时搭建浪费。 商铺门前和样板区绿化要一步到位，利于楼盘包装，减少二次浪费。广告位预留目的要明确，广告要达到以后经营的预期效果。 多层的办公物业尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。 住宅设计 住宅首层应设计“私家”庭院或加大进深，宜销售且能提高价位。 进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加低，可提高卖点。 复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空增加卖点。可在楼间设一个花房，增加卖点。阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户。 户型设计可单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则。利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间，留给客户的改造余地大，增加了出房率。 客厅不宜太大，利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，且位置要合适。在面积允许的情况下，宜设计有书房。 主卧开间不低于3．6米，宜3．9米，功能要齐全，如步入式衣帽间、卫生间、化装间等。 在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利。L型厨房最佳，面积不大（1．8×3米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。 阳台应一步到位，不致于凌乱搭设。不宜设阳台外花槽（北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花）。佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。 平窗台宜设计为飘窗台，不计面积，增加卖点。 智能化报警系统的误报率很高，建议安装基本的报警系统即可。电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间，细节做到位。 住宅山墙的卫生间的窗子应开大，增加直接采光面积，提高卫生间的档次，有利于销售。卫生间设计要做到干湿分离且于管道并用，减少成本。 外墙砖应用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后施工。屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼。 根据项目和客户定位，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，成本应比客户自己装修要低，装修要采用连保方案，集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，开发商作担保。 施工管理 施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工。加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少复工。 要选择负责的监理公司，委托其对施工单位、施工现场进行严格 的现场管理，使施工工地整洁有序。 对变更工程量采用会鉴制，此制度是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、是最全面的系统管理制度。 各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次返工。 严格控制建筑模型的制作，尽量选用进口模型材料。要求单位精心制作、保证质量，给其三个月的制作期。 物业管理应变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。 通过对以上的学习与归纳，总结出其对集团项目的前期策划、项目定位、规划设计、建筑设计及施工管理等都有很明确