房地产投资信托基金(REITs)：房地产企业破解融资难题的良方.pdfVIP

维普资讯 AccountinaandManaqement 地 捌资呛 ■ 陈 敏 ／文 房地产信贷业务管理的通知))(12l号文)，2004年2月， 随着经济的发展和人 民收入的增加 ，房地产业已 银监会出台了 商业银行房地产贷款风险管理指引))，对 经成为了我 国经济发展的主导产业之一。房地产开发 房地产开发贷款实施控制 ，提高房地产开发项 目资本金 企业的融资方式包括直接融资和间接融资 。直接融资 比例 (由20％提高至35％)，提高商业银行存款准备金 黼 是指不经过金融中介机构而 由资金供给者和房地产资 比率等，一系列的调控措施导致银根紧缩 ，银行贷款明 金需求者双方直接协商所进行的融资 ，例如房地产公 显下降，2004年国内贷款比由2003年的23．8l％下降为 戡黼 司发行股票和债券等。间接融资指经过金融 中介机构 18．40％，下降了5．4个百分点；(2)房地产企业 自筹资 参与的资金融通活动 ，例如银行向房地产开发企业提 金和其他资金的比例逐年提高，但实际上这部分资金主 供的土地开发贷款 、商品房开发贷款、短期流动资金贷 要由商品房销售收入转变而来，即来 自购房者的银行按 款等。根据相关的统计数据，我国房地产开发企业的资 揭贷款 ，按首付 30％计算，有大约70％来 自银行贷款 ， ■■■-．● _I一■● 金来源 以银行贷款为主，具体构成见表 1。 以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款 的比重在 町难嗵 55％以上。定金和预收款的比重上升既加大了消费者的 卜一 表1 房地产开发资金来源构成 单位：亿元 购房风险，也加大了个人住房贷款提供方即银行的风险。 酾 2．信托模式 2000 568595 128912 637 159916 215396 房地产信托主要包括贷款类、股权类和交易类三 2001 737758 163953 067 21005 284803 类。2002年北京国投、深圳国投、金信信托三家公司发 2002 954163 2149 f 24 272044 36832 行了四个房地产信托产品，共募集资金 19．555亿元，信 2003 1312783 3125 1 034 ， 375824 50852 托开始介入房地产。尽管信托融资相对于银行贷款有很 2004 ”168 77 31584 0 19 520756 73953 多局限性 ：资金规模较小；购买的门坎相对较高 ，募集 2005 2117848 3834 7 21．41 703895 77492 的难度较大；流动性不足 ，期限比较短，退出渠道不多， (资料来源： 《房地产金融》，邓宏乾主编，复旦大学出版社，2006年出版。) 但是2003年6月中国人民银行 l2l号文件出台以来，房 近年来 ，在房价攀升和房地产信贷规模偏大的背景 地产投资信托一时问成为开发商解决资金问题的重要渠 下，党和政府加大了宏观调控政策的力度，提