【行业分享】丁祖昱对当前房地产形势判断(中)--城市篇.pdfVIP

【行业分享】丁祖昱对当前房地产形势判断(中)--城市篇 最近对整体房地产形势判断有各种观点，上周参加了巴曙松教授组织的 “连线华尔街”专题电话会，我讲了对房地产市场形势判断的一些观点，整理 出来供大家参考。由于篇幅较长，分为上、中、下三篇，分别是行业、城市和 企业，昨天讲了行业，今天就讲讲城市。 相比行业整体情况，部分城市的市场情况更差些。这里我们主要关注一、 二线城市和部分房地产较为活跃的三线城市，从地方政策、成交、供求、消化 周期、房价及土地这些重要指标展开分析。 1、地方自主调整的方向和松紧度出现分化 各个城市（如无锡、南京、铜陵、天津等）都在出台一些“救市”政策， 但政策本身力度很小，只是对原有限购政策的微调和放宽（铜陵除外），与期 望（取消限购、放开限贷）的差异仍较大。政策本身为市场带来的利好因素很 小，只是带来观望预期的改变，但短期内政策不会产生实际效果，因而整体走 势不会发生大变化。而另一方面，中央不会出台整体性政策，既没有紧缩性政 策，也不会有刺激性政策，而各地会根据实际情况出台一些政策。 2、前4 月各线城市成交明显回落 4 月份成交量的数据较为悲观。以北上广深为例，北京4 月仅成交53 万平 方米，环比下滑26% ，有人说北京是因为没有供给，但4 月北京市场的供给达 到 130 万平方米，在这种情况下仅成交53 万平方，表明北京市场已发生很大 变化。4 月上海成交量76 万平方米，环比下滑 18%；广州成交量71 万平方 米，环比下滑 10%；深圳成交量30 万平方米，环比上升 1%。 此前市场认为3 月受到各方面因素（特别是供给方面）的影响，成交量下 滑可以理解，并且在3 月末时个别地区成交量有所回升，因而市场对于4 月期 望较高。但4 月主要城市成交量不仅没有上升反而下降，除深圳之外均下降 20%左右，对市场而言压力较大。 3、多城市供求比失衡加剧 供求比指标在恶化过程中。4 月北京供求比2.4:1 ，表示供给约2.5 套才成 交1 套；上海为 1.1:1；广州为2.2:1 ；深圳情况略好，其供应量较少，为 1:1。供求比数据显示市场整体上供大于求。此外，杭州一季度压力最大，也最 典型，4 月其成交量有所回升，环比回升近37% ，达到52 万平方米，但供应量 仍保持在 106 万平方米，在成交量回升的局面下，4 月杭州供求比仍接近2:1 ， 表明仍是供大于求，压力较大。而对于普遍认为市场较好的南京，4 月供给量 116 万平方米，成交量73 万平方米，供求比在 1.8:1 左右。从目前情况来看， 供求比压力较大。 4 、多数典型城市库存消化周期同比处于高位 消化周期= 目前存量/前三个月平均销量，表示目前的存量需要多少个月才 能够完全消化。从目前的数据来看，消化周期上升较快。北京、深圳的消化周 期已上升至 17 个月，上海为 10 个月左右，广州也在 11 个月以上，而杭州的 消化周期已达到27.92 个月。与去年同期相比，深圳上升 18%，而北京上升 92%。主要原因在于前四个月的销售情况很差，而新增供应量还在增加，从而 造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。 并不是所有城市消化周期都在上升，南京7.95 个月，合肥5.16 个月，消 化周期都还不错，但个别城市指标的正常不能代表整体市场的压力。 5、房价同比涨幅在回落，降价有愈演愈烈之势 70 个大中城市房价同比涨幅在回落，而288 个城市房价指标（均为可比房 价）显示，160 个城市房价环比上升，120 余个城市环比下降，表明城市分化 状况相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑，而北京、上海、广州的环 比涨幅均在0.5%- 1%之间。 对于楼盘价格，4 月出现一个大的变化，此前无锡、杭州、常州、宁波等长 三角压力城市的降价已蔓延至北京，在4 月底至5 月初可以看到大量关于北京 房价下跌的报道。此外上海亦有楼盘降价报道，但4 个案例中3 个还属于特价 房的营销手段，仅有一个楼盘拿出60 套房作为较大的价格调整。 北京楼盘降价的原因除供求关系逆转、前期房价上升过快的原因之外，一 个区别于其他城市的重要原因在于自住型商品房大量推向市场。去年底至今已 推出的3.94 万套自住型商品房，第二批申购家庭有近43.8 万户参与摇号，按 计划今年下半年还将推出3 万套，这些人是之前刚需最主要的客户群体，而现 在被自住型商品房锁定，暂时将不进入北京刚需房竞争中，对北京市场特别是 需求方面影响较大。若刚需的价格守不住，将会对北