解决 小产权房 问题的建议.pdf

土地市场 China Real Estate 解决“小产权房”问题的建议 谭术魁 江奇 华中科技大学公共管理学院 一、“小产权房”的内涵界定 房”。 目前，有关“小产权房”内涵描述存在用词不 3.从农村建设看，新农村建设中的资金融通 准、限定过多等缺陷，且有不能与我国现行法律、 等不规范行为，给开发商建“小产权房”提供了获 法规相对接，并将“小产权房”外延扩大化问题， 取土地的机会。在新农村建设中，有些乡镇政府 影响了政府对“小产权房”的认知和处理。 在短时间内迫切需要建造村民住房，由于资金窘 是建在农村集体经济 ，将上 笔者认为，“小产权房” 迫或能力缺失，就极易找开发商融通资金 组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织 级政府批准用于新农村建设的集体建设用地同 成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。因此， 开发商搞合作开发，将一部分房屋以低廉价格卖 建在农民集体所有土地之上且为该村村民所有 给或直接分配给集体村民，另一部分房子由开发 的房屋不属于“小产权房”，但一旦卖给非本村村 商出售给城市居民以获取利润。 民或城市居民则变为“小产权房”；而建在国有土 4.从法律规定看，法律法规尚未明确规定农 地之上的普通商品房、经济适用房、廉租房等房 民自建住房可否出租，为“以出租之名行变卖之 屋，不论是农民持有还是城市居民持有都不属于 实”留下空间。现行法律虽规定“农村宅基地属集 “小产权房”。 体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋 二、“小产权房”的形成原因 卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但农 1.从土地制度看，我国城乡二元土地制度造 民可在符合法定条件下申请宅基地自建住房，我 成土地收益悬殊，诱发村集体或村民自发扩大土 国法律并未对农民自建住房可否出租做出明确 地使用权利。现行城乡土地制度分全民所有制和 规定，这给“以租代卖”行为留下法律空隙，一些 劳动群众集体所有制两种形式，这一制度在现实 乡镇已出现采用租约合同当售房合同这种方式 中造成城乡土地价值收益差 过大，尤其当国家 将“小产权房”变相售卖给购房者。 以“公共目的”对农民集体土地进行征用或征收， 5.从政府监管看，政府行政监管职能不清， 但农民失地补偿又没有得到公平兑现时，村集体 查处打击力度不够，开发者和购买者都存侥幸心 或村民就会在现有体制框架内自发扩大其对土 理。“小产权房”监管虽涉及众多政府部门，可没 地的支配和使用权利，即在集体土地上建造“小 有明确规定哪个政府部门全权对其进行监管查 产权房”向非本村以外居民售卖，以实现集体土 处，从而极易造成政府部门监管查处中的“踢皮 地的准市场价值。 球”现象，使得建造“小产权房”等违法行为的查 2.从城市需求看，城市人口不断增长，城市 处打击未落实处。对于违法开发和销售“小产权 房价不断攀升，保障性住房供应严重不足，导致 房”的行为，前些年国家也未明确表态制止并提 城市低收入居民被迫购买价格低廉的 “小产权 出严厉打击措施，这使“小产权房”开发者和购买 482010.5 总第353 期 土地市场 China Real Estate 者都存在侥幸心理，认为国家或地方政府对“小 地规划，且建筑设