某住宅区可行性研究调查报告_secret.doc

班级： 工商101 学号： 姓名： 陈春梅 2013年 06 月 19 日  目录 一、项目概要 2 二、市场调查及需求预测 2 1.市场现状 2 2、产品供需分析 3 3 效益分析 3 三、项目的实施条件 4 1场地条件 4 2供水条件 4 3污水排放条件 4 4雨水排放条件 4 5供热条件 4 6燃气供应条件 5 7供电、电讯条件 5 四、资金筹措及用款计划 5 1用款计划估算方式 5 2用款计划 5 3资金筹措方案 6 五、项目评价 6 1 投资利润率 6 2 内部收益率 7 3 投资回收期 7 六、不确定性分析 7 1、盈亏平衡分析 7 2、敏感性分析 8 七、总评价 9  一、项目概要 1、项目描述： 本项目为XXXX房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出 “努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要，市，区两级政府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2008年初开工建设， 五年内全部完成并交付使用。 本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为XXXXX房地产开发有限公司。 本项目建设用地位于XXXX市东南，XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。 2、项目规划： 整个项目计划2008年初开工建设， 五年内全部完成并交付使用。本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。 二、市场调查及需求预测 1.市场现状 经济适用房情况 经济适用房建设力度加大，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。 1-9月，XXXX市经济适用房实际销售?1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3. 59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。 面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86％1112.56 576.02 255.15 319.98 159.97 42.26 按用途分： 　 　 　 825.95 375.87 225.13 258.55 106.65 27.89 2、办公楼 62.74 50.87 8.34 4.69 21.97 1.46 3、商业营业用房 170 120.25 12.78 45.93 24.25 11.77 4、其他 53.87 29.02 8.89 10.81 7.09 1.14 3、效益分析 3.1房屋销售情况 1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63％18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1％20.37%。 商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。 与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。 3.2销售价格 根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下： 经济适用住宅销售价格: 2000元/米2 老年公寓销售价格: 3000元/米2 多层商品住宅销售价格: 3000元/米2 高层商品住宅销售价格: 4000元/米2 商业建筑销售价格: 6000元/米2 学校幼儿园假定出让价格：2500元/米2 三、项目的实施条件 1、场地条件 XXXX工程建设场地基