商业物业租赁基础理论.doc

商业物业租赁的基础理论 物业租赁是物业管理企业的主要经营业务之一。在业主或物业管理企业（作为业主的代理人）为了某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时，物业租赁便产生了。租赁合同规定了业主和租户双方的责任，租户只拥有暂时的物业占有权，而没有所有权。第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一。房屋租赁的含义有以下两点：（1）出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人，可以是所有权人自己，或者是共有人，也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人，转租只是附属于出租的非独立活动。（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产。（二）房屋租赁的特点房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以下特点：1、房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移物业所有权。因此，承租人拥有的是占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有 ，而且这种权属转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋出租权利归还出租人。2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。房地产租赁的标的必须是特定的，不能像大多数其他产品一样可以以同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同样房，包括其他区域、地段的房屋代替。租赁合同终止后，承租人必须将房屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物做详细的区别性的描述。3、房屋租赁关系是一种经济要式契约的关系房屋租赁关系是一种经济的关系，应体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止在房屋租赁的有效期 内，即使出租人房屋的所有权发生转移，原租赁关系仍然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。 5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁作为一种民事法律行为，对其主体一租赁双方都有相应的法律要求，其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。二、租赁物业的分类按照不同的标准，物业租赁可作如下分类：（一）按房屋所有权的性质划分按照房屋所有权的性质，房屋租赁可分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。1、公房租赁公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理。按照我国的管理体制，公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利;自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有 《房地产权证》或 《房屋所有权证》。2、私房租赁私房的所有权人是持有完全的房屋所有权证的个人。私房租赁是城镇居民个人的房屋出租行为。（二）按房屋的租赁期限划分按房屋租赁期限不同，可分为定期租赁和不定期租赁，长期租赁和短期租赁。定期租赁是指有确定期限的租赁，在合同期满后如不续租，则租赁终止;不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可以随时要求收回房屋。（三）按承租人的国籍划分按承租人的国籍划分，可分为国内租赁和涉外租赁。涉外租赁是指外国人、外国机构和港澳台同胞及华侨在大陆设立办事机构，租赁用房。三、物业租赁管理模式根据业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，物业管理企业对物业租赁采用不同的管理模式。（一）包租转租模式1、含义物业管理企业在接受业主对物业管理的委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即由物业管理企业零售出租。2、双方责任及利弊包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外，还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业管理企业，一旦不能全部将物业出租，或空置率过