美国行业演变规律下中国房地产.ppt

美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律;中国房地产行业的三大特点;人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表)，空间就是房子(资产负债表);中国房地产行业的三大特点;目 录;中国房地产行业的第一大特点——经济支柱:财富来源;房地产的经济支柱特点--美国房地产行业的表现;中国房地产经济支柱特点1--房地产投资占GDP比重持续增长;中国房地产经济支柱特点1—住宅投资占GDP比重持续增加;中国房地产经济支柱特点1—住宅销售额占GDP的比重持续增加;中国房地产经济支柱特点2---房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用;从美国的行业发展曲线可以预料,中国房地产下一步增长,将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上;家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点;目 录;中国房地产行业的第二大特点——社会政治稳定:权力合法性;中国房地产政治稳定特点1—造就大量的就业机会;中国房地产政治稳定特点2—急速发展可能导致整合国家经济过热;中国房地产政治稳定特点3—城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定;房地产政治性的一个诠释——湖南“嘉禾”事件;在1931年美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。” ;房地产政治性的另一个诠释：121号文件是打压房地产，还是房地产打压中央政府的权力基础？;121与18号令背后的中央政府：房地产是一个政治问题？;目 录;中国房地产行业的第三大特点——社会公平:财富合理性;房地产行业体现着社会的不公平和阶层性;房地产行业体现着社会的不公平和阶层性;低收入家庭淡出一手商品房市场;城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”;房地产三大特点总结：用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题;政府的规则错位与企业的能力错位;政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释;政府的规则错位与企业的能力错位的一个解释;人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表)，空间就是房子(资产负债表);中国房地产行业四大属性;市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性;目 录;住房做为消费品属性的三大特点:存量释放、租售替代、多次置业;消费品属性—上海住宅市场由保障型向小康型转变，引发巨大的“存量需求”释放出来;消费品属性—租房市场与出售市场相互替代的时代即将来临;消费品属性—上海、南京等城市二次置业渐成主流，消费年轻化趋势明显，其中白领比例最高;3、二次置业住房面积需求集中在81－100㎡，房型需求集中在2房； 从二次置业选购的面积来看，主力面积集中在81-100平方米之间，达到36%；其次是101-130平方米，占26％； 2房需求占到二次置业总需求的43％； 除了部分别墅需求外，复式住宅的需求增加了，达到了16％ ，作为一种公寓和别墅的结合型产品，在二次置业的客户中受到较多推崇。;资料来源：2004年2月4日14:45 新闻晚报;目 录;投资品属性的四个来源:城市化、土地资源的稀缺、持续性与不可移动性、市场信息不对称;中国城市化进程的加快带动了巨大的住宅市场需求，无疑给住宅投资带来巨大机会;土地资源的稀缺性及住宅产品的不可移动性决定了供给的有限性，从而给住宅产品投资带来机会;市场信息的不对称性;过去10年中国商品住宅销售总面积和平均价格逐年上升;房地产是高收入???最青睐的投资品种;苏州地产市场的炒房热——投资性购房比例在20％以上;温州炒房团的投机性行为——政府开始出台政策遏制;目 录;住宅后加工属性的三大特点:半成品、标准化、个性化;居民在购建房消费的后续消费更大;居民个性化的装修风格决定了后续需求个性化的特点;居民个性化的家居风格决定了后续需求个性化的特点;住宅后续消费的DIY性决定了后续产品必须达到很强的标准化程度;目 录;住宅阶层属性的三大特点:财富、身份、地位;目前中国住房消费逐渐形成“物以类聚，人以群居”的阶层消费趋势，中国广州地区的住房阶层消费实例如下表所示：;住宅产品消费的不同档次、级别代表着不同层次的社会地位归宿;数据来源：上海市宝山区统计调查中心;因为专注，所以专业