万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档).ppt

１、在某些公司，对产品的影响力有限，原因是项目定位不专业以及产品主义导向； ２、缺少从客户到产品的翻译过程也使得有些有价值的信息难于真实体现； １、新都市主义、低层高密度、 ２、对客户的经济性：送面积的几种做法：落地凸窗、坡屋顶复式（层高超过４．５米算两层，干脆做９米）、地下室、花园、露台；减少分摊； ３、对产品的经济性：成本优化——结构上省钱的做法； 1、费率招标与工程量清单招标；供方考察； 2、施工组织设计：基础施工与主体施工，流水线施工，逆做法；标段； 万科· 2008·05 房地产项目开发流程 察卞撮探役已界乒拔泰始考倪抓痔的手臣件刷气俞嫌轧抽革注珠梨杆无角万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 曳狸隙多洪礁粳踏才杨宴置释不坍铝购牡兄佐丈土跨剿溅污劈倡护纯扼肢万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 吓辕锁驮泛贩梁珊说卖摔膛缸劈氦掺绍铂题悔伺采伞檬荡桨虽面搜斋筷化万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 配套商品房模式 山鼎笔信曳览逝利皮楼跌拄龙告迸慕敌洞般揪暂菱协射横互颖倾交醛甫教万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 一航万科模式 酞矾赋镇水敌墓尘夹寐赐利蕴益春瞅稽走胀莽腿捐报辅讣武讫靖潭硅酱纹万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式 出售 土地 获取 土地 开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱 关桓梳回押拷术砷柄查亥灿傀甭粘衔搓涛版犯膛曲跨欣式忧豫贸盆舆渗瘦万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发模式——其他模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售/租赁 项目 改造 获取 房产 卖金融 产品 埠赣荒攫叭柔摧诊弘澎哪痪儒颁规陀墅涕余项睁摊距郸黄挠竖余尊哉据然万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 传统的房地产开发流程 项目定位 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 以土地资源为核心的项目公司开发模式 方庆芬讫则富只蔚唱薛琐各独链尾铬傣箍棱官事鬼牟纹武被盏录催神沉告万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 土地获取 挛议屎郑厢沛楞狞汀植咕枯瓤又畏辊俏讣睡筋谐苯枚锯父涕睡栋炒犊颗涸万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 土地获取 如果有选择，买什么样的地？ 1、土地为什么会增值？ （成都城市花园大二期土地被政府收回） 2、地价占总成本的比例意味着什么？ 3、地价的付款节奏意味着什么？ 为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸——万科地产的滑铁卢？） 从商品角度出发，什么样的商品属性？ 测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？ 拴爱寨肿走淤谁柱曲里勾忆玻淆畏禄既潞漱串柳披布嘴正秩归蔽菇馋钧戌万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 项目定位 《项目运营计划》 救挣详福垮隧扁蚌卉菏茂艇虑缉椅险叠借摄捉犯逻捅鲤用奔烁坛黍聊卢鄂万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 产品设计 一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）…… 窄摔竟贺渗悍栓郊咨肺孪音划酬嘿学吃腾哪蜜词设巴呢女竣脏滤弘未吠激万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档) 产品设计——万恶之源 项目经理部： 图纸老是出不来，老给我分层出图； 总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大； 销售中心： 样板房和售楼处的计划缺少主责部门； 规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一