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中国需要什么样的物业管理 （一）中国物业管理条例的基本现状 20世纪80年代，随着全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了，城市新建住宅小区管理办法》这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。2007年8月进行了修订，这几年地方对条例做出了相应的修改，随着时代的发展，旧的条例满足不了发展的需要，需要国家加大对物业条例的完善。 （二）物业管理服务存在的问题 1. 物业管理体制不健全  随着房地产市场的快速发展，以前只有中心城区有住宅小区到现在各镇、开发区均有住宅小区，而且小区越来越多、面积越来越大，其综合性和社区性越来越强，现行的以条线为主的管理体制，已无法与之相适应。《物业管理条例》只对物业行政主管部门的职责作了规定，但对其他部门以及镇、街道的职责规定的较少，而物业管理工作又与工商、物业、公安、消防、城管、质监等部门密切相关，特别是与镇、街道、社区的基层社区工作紧密相联，镇、街道没有明确的物业管理的机构和人员，全市层面缺少物业管理的组织体系和网络。  2. 物业管理缺乏市场竞争机制  中国的物业管理市场，是近几年开始实施前期物业的邀请招标。在这之前，物业服务企业并不是通过招投标进入物业市场的。中国物业服务企业分为几类，本地专业物业企业，外地物业企业，开发商下属企业，开发商下属企业占比例很大，这表明部分物业服务企业与开发商是“父与子”的关系，他们依附于开发商，实际上只对开发商负责，存在严重的建管不分的现象。其结果必然是导致物业服务企业服务质量低下，企业规模小、效益低，缺乏企业可持续发展的必要积累，造成企业发展后劲不足；又造成了一些物业服务企业缺乏竞争意识和责任意识，养成了守摊思想。  3. 物业服务企业缺乏监督  目前由于客观原因，物业主管部门、街道、社区、业主委员会对物业服务企业的监督还是比较滞后。一方面，由于业主缺乏相应的物业消费观念（有偿服务）和法制意识，一些业主并没有对与物业公司签订的物业服务合同及小区管理规约进行确认，物业服务企业与业主的权责关系不是很明确。另一方面，虽然有的小区成立了业主委员会,但缺乏相应的制约和激励机制,基本上没有发挥应有的作用，从而导致业主对物业公司无法实行有效的监督。  4. 物业收费标准低和收费率低  目前我国的前期物业收费标准政府指导价是2005年定的（虽然近几年对价格进行了调整），近年来，由于人员工资上调、物价上涨等等原因，物业公司的成本在不断上涨，物价部门未能根据物价指数相应调整前期物业收费标准，造成成立业委会后协议价格起步较低。另外，收费率普遍较低，只有少数小区的物业服务收费率达90%以上外,其他大部分小区的物业收费率都在30%-70%。因此，全市物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘，生存举步维艰。  5.物业基础设施不完善  我国的部分住宅小区都是上世纪九十年代建成的,当时配套建设要求低, 基础设施差,特别是近年来家庭汽车迅猛增长，小区停车难问题日益突出。物业管理用房配置位置不尽合理，利用率、收益率较差。目前许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和大修、改造，物业公司根本无力进行改造,许多问题无法解决，造成物业管理难度大,业主意见大。 6. 从业人员的业务素质偏低  大多数物业服务企业实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。部分物业服务企业为降低成本，雇用的从业人员年纪偏大，对从业人员的培训也不到位,队伍素质参差不齐,直接影响了物业服务企业的整体管理水平。市场调查，业主对物业服务意见最大的是服务不到位，维修不及时等，又投诉无门，从而导致拒交、缓交物业费等问题的产生。  （三）原因分析  一是对物业管理法律法规宣传不够。物业管理涉及民生，由于政府及其相关部门对涉及的法律法规宣传不到位，开发单位、物业企业、业主对物业管理法律法规的认识不够，形成业主与开发单位、物业企业纠纷增加，开发单位、物业企业相互推委，处理难度大，造成物业费收费率低，物业公司服务质量下降等。  二