成都报告-锦绣天下参考.pptxVIP

中建成都城南项目营销策划报告 2011年11月 第 2 页 操作重点 确定客户量与购买力的实现策略，打通顺畅的客户通路 确定项目的核心竞争策略，实现区域市场的有效竞争 确定项目的推盘策略，实现推盘进度科学合理 本案目标 【区域竞争】的影响 【客户认知】的影响 【市场环境】的影响 【销售价格】的影响 突破限购政策压力，解决代理公司渠道内客户难以再次购买 第 3 页 目录 第 4 页 第 5 页 宏观环境研判 外部局势不稳定，人民币升值压力不减，国内CPI不断增长是货币紧缩的主因，存款准备金率上调，进入加息通道，将使开发成本和购房成本增加，并直接影响普通购房者未来的购房信心。 国八条的实施，限制了部分客户的购买资格，增加客户置业和交易成本，此调控手段意在用时间换空间，为保障性住房上市以解决市场供求关系争取时间，以保证房地产市场健康持续发展 国家的一系列政策调控的基调是维稳房价，控制房价快速增长 宏观环境研判 未来一两年内，政策环境仍将比较严峻，政策松绑时间短期难以预见。 第 7 页 住宅市场整体走势 楼市基本面呈现下滑趋势，供应量持续增加，成交量逐步萎缩。 市场存量持续上升，市场风险持续积累，买方市场态势确立。 图1：2011年1—9月份主城区住宅供销比 图2：2011年1—9月份主城区住宅成交均价走势 注：以上数据均来自于成都市房管局 国家战略 天府新城 项目区域价值 1578亩，以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区 作为天府新区核心起步区的天府新城，由北至南包含了六大组团，新南天地组团、金融城组团、新会展组团、大源组团、麓山组团及南湖组团。 成都坚定不移的向南发展战略，将确定未来10年的房地产开发主流方向 第 9 页 热点板块价格走势 成都各热点区域均呈现降价趋势，其中以龙头开发商带头开始打价格战。 新南天地 第 10 页 项目区域供应与价格走势 各组团项目概述 序号 项目名称 销售价格 主力面积段 新南天地组团 1 蓝光1881 14335　 180-220　 2 蓝钻威尼斯 10000　 110-140　 3 城市春天 10719 96-125　 4 南城都汇 9150 80-100　 5 中海翠屏湾 9270　 48-78　 6 叠翠峰 11000　 49-85　 新CBD（金融城）组团 7 中海城南1号 13345　 193　 8 誉峰 15200　 200-220　 9 仁和春天国际花园 11004　 93-180　 10 华敏世家花园 13780　 300-340　 11 时代晶科名苑 8200　 100-180　 12 天府世家 11800　 100-180　 13 礼顿山1号 9475　 60-100　 大源组团 14 保利心语花园 7800　 80-120　 15 华润凤凰城 9000　 80-120　 16 建发天府鹭洲 　10570 60-80　 17 复地雍湖湾 8457　 120-140　 18 都城雅颂居 12375　 90-140　 项目品质出现“中间高，两头低”； 产品供应量出现自南向北“逐级减弱”的态势； 刚需置业依然是本区域的购买基调 楼盘名称 推出套数 开盘时间 开盘至今成交 去化率 月均去化（套） 【以3个月为基数】 成交均价 主力面积段 公馆1881 76 7月8日 7 9% 2.3 14335元/㎡ 180~220㎡ 南城都汇三期 1442 2010.9月 672 46.6% 52.7 9150元/㎡ 80~100㎡ 南钻威尼斯 271 10月30日 35 35% 37（10月） 10000元/㎡ 110~140㎡ 城市春天 726 / 722 99% 3 10719元/㎡ 96~125㎡ 神仙树大院四期 226 7月 112 50% / 12000元/㎡ 155~230㎡ 仁和春天国际花园 536 9月1日 338 63% 112 11004元/㎡ 93~180㎡ 中海城南一号二期 160 10月12日 76 47.5% 28 13345元/㎡ 193㎡ 誉峰 114 9月 42 36.8% 14 15200元/㎡ 200~220㎡ 华润凤凰城三期 418 7月 262 62.3% 81.3 9000元/㎡ 80~120㎡ 保利心语花园四期 240 9月 830 78% 125 7800元/㎡ 80~120㎡ 复地雍湖湾 180 9月 67 37.2% 22 8457元/㎡ 120~140㎡ 建发天府鹭洲 308 9月 100 35.7% 33 10570元/㎡ 60~80㎡ 同区域产品及客户定位均与本案有差异化，本案主力产品在该区域竞争较小 区域相隔较近，同面积段产品将会较多，后期客户被拦截的可能性较大 不同区域同产品，且占据一定的价格优势，将吸