XX物业防系统管理规程.doc

XX物业消防系统管理规程 目的 为了确保小区业主生命财产安全，保证消防设备随时处于正常状态，提高人员管理意识和安全责任感。 适用范围 各项目消防设施设备。 职责 项目经理负责抽查维保实施情况。 工程维修部班长/主管负责组织每半年一次消防设施设备维修保养。 维修工负责对消防设施设备进行维修保养。 程序要点 火灾自动报警系统 工程维修部须将操作说明书复印一份到消防控制室，并安排对秩序维护部的值班人员进行培训，经工程维修部认可后才能进行操作。 在对火灾自动报警主机进行保养时一般有如下项目： 观察主机是否出现警告、故障等声光报警，及时采取处理措施，保证系统回路完整。 测试主机主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。 检查系统回路线、模块箱（或介面箱）、报警按钮、烟感探测器、温感探测器、警铃等有无缺损和故障隐患。 对消防中心集控拒进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。 对各个模块箱（或介面箱）进行开盖清扫，并对其内外导线进行紧固。 手动报警按钮测试：将报警按钮钥匙插入按钮或拆开面板盖，如操作正常会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。 每半年在定期安全检查时对火灾自动报警系统主机面板、报警钮及车库防火卷闸门作联动功能试验。 每半年检查喷头是否漏水、锈坏、玻璃球中有色液体是否变色、减少，如有异常，立即更换。如发现玻璃被其他物质污染，立即清洁保持灵敏度。 每检查一次所有报警阀，要求打开警铃校验旋塞，30秒内应发出铃声报警。同时应提前通知客户中心，由客户中心告知业主此为消防例行检查。 消火栓 室内消火栓：每半年检查消火栓是否锈蚀、有无渗漏、转动机构是否灵活。 室外消火栓：每半年对室外消火栓进行放水检查，工程维修部润滑部份擦洗加油。 水泵接合器 水泵接合器每半年保养一次，检查转动机构是否锈死和密封,检查管网是否保压。 消防泵、喷淋泵 按《水泵保养、维修管理规程》执行。 灭火器的保养 干粉灭火器的每半年检查、保养一次，指针应在绿色位置，取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松。 灭火器应在干燥通风的地方存放，切忌日光曝晒和强烈辐射悬挂或存放于防火区内且便于提取，环境温度应在-10 ~+45℃之间。 失效的灭火器应及时更换。 消防风机的保养 每半年一次，保养前应切断主电源并挂标示牌，手摇转动风轮，观察转动情况，调节皮带的松紧度或联轴器间隙和对中度。 清洁风叶、机壳及电机表面，过滤网应完好。 各润滑部位加润滑油，调节风阀机构，动作应灵活可靠。 控制柜双电源的检查，接触器及其它控制元件的检查，导线应无破损，接应无松动，电机绝缘在0.5MΩ以上。 试机运行，应无卡阻等异常情况。 防火卷帘门的保养 每半年一次，对卷帘门进行清扫除尘，有油漆脱落及局部变形的地方应进行修复、矫正，确保卷帘门外观清洁美观；门轨、门扇应无变形、卡阻现象。 手动上行、下行应灵活，限位装置能可靠控制，否则应进行调整或更换。 自动喷淋系统的保养 每半年检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延时5～30秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，警铃管道应排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。 每半年应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换或修复，日常巡查由安全事务部进行。 观察阀门的开启性和密封性能，如发现开启不畅通或关闭不严应立即修复或更换。 观察系统中水指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应及时报警。 排烟防火阀的保养 每半年检查阀体有无明显变形，阀叶转动是否灵活。 手动、自动抽检5%的风阀，工作应正常，控制主机显示无误，联动正常，否则应修复或调试。 检查每个阀体、阀轴阀套之间的灵活性，更换防锈阀，阀叶转动应无卡阻现象。 熔断器安装时要注意使易熔片处于温度的敏感位置，即易熔片平面应迎着气流方向。 检查阀体内弹簧是否失效，如失效应及时更换新弹簧。 烟温感的保养 正常情况下，主控屏自检时若发出报火警信号，消防中心值班人员应迅速通知巡逻保安赶到现场，检查报警原因，若为误报，由消防专职人员对接收报警信号的烟感器作清洁和复位处理。 每半年保养一次，每次抽取烟感数的5%，用燃着香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏度，在离烟感探头大约10厘米处进行吹烟草，应使全部合格，若其中一个不合格，则应另外抽取总数的10%进行试验，直到全部合格为止，不合格的应及时修复或更换。 每半年保养一次，每次抽取温感数的5%，在离温感探头大约10厘米处，用电吹风筒进行加热，测试温感探头操作是否正常，如操作正常，会鸣响消防警钟且主机系统显示相应故障信号。 消防系统操作详见该系统说明书。 质量记录 《消防系统保养记录表》 相关支持文件 XX物业消防系统保养记录表 项目： 注意：保养要点须完全遵