7第七章 剩余法.pptVIP

第7章 剩余法 7.1 剩余法基本原理 7.2 适用范围 7.3 计算公式 7.4 操作步骤 7.5 应用举例 7.1 剩余法基本原理 剩余法，又称假设开发法，是指在求取具有开发潜力的委估土地的价格时，估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用（如建筑费、专业费用、利息、税收、销售费等）以及合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。 剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。 7.2 适用范围 剩余法主要适用于下列地产的估价： 1.待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 2.将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。 7.3 计算公式 剩余法的计算公式表现形式较多，但根据剩余法的基本思路，其基本公式是： V＝A- (B+C+D+E) 式中： V——购置土地的价格； A——开发完成后的房地产价值； B——整个开发项目的开发成本； C——投资利息； D——开发商合理利润； E——正常税费。 实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价格＝房屋的预期售价—建筑总成本—利润—税收—利息 7.4 操作步骤 7.4.1 调查待估对象的基本情况 土地的限制条件：土地政策、城市规划、土地利用规划的制约等 土地位置：城市中位置、周围土地条件和利用现状 土地面积、形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况、生活设施状况以及公用设施状况等 城市规划的限制：规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制 地块的权利状况：权利性质、使用年限、能否续期，是否己设定抵押权等 7.4.2 确定待估房地产最佳的开发利用方式（最高收益） 具体内容：确定用途（最重要）、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等 7.4.3 预测房地产售价 1、途径 出售的房地产：市场比较法 出租的房地产：市场比较法确定出租纯收益→收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。 2、估计要点 单位建筑面积月租金或年租金 房地产出租费用水平 房地产还原利率 可出租的净面积 [例1] 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积5000平方米，出租率为80％。则所开发不动产的总价可确定为： 300×12×5000×80％× ＝18000(万元) 7.4.4 估算各项成本费用 1、估算开发建筑成本费用（比较法或工程概预算方法） 2、估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算 3、确定开发建设工期，估算预付资本利息 开发建设工期——从取得土地使用权一直到不动 产全部销售或出租完毕。 计算基数：地价款 + 开发建造费 + 专业费 + 不可预见费 计息期的计算 - 预付地价款：整个开发建设工期 - 开发费、专业费：均匀投入→建造期的一半 分年度投入→分段计算 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应 按全额全期计息 4、估算税金：据政府税收政策估算，一般以建成后房地产总价的一定比例计算 5、估算开发完成后的房地产租售费用：中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。 7.4.5 确定开发商的合理利润 开发商的合理利润：以房地产总价或预付总资本的一定比例计算 计算基数：地价 + 开发建设费 + 专业费 销售利润的计算基数：房地产售价 7.4.6 估算待估地产价格 7.5 应用举例 1.估价对象概况 本估价对象不动产为一块七通一平的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为?50％；土地使用权年限为50年；出售时间为1996年10月。 2.估价要求 需要评估出该块土地在1996年10月出售时的购买价格。 3.估价过程 (1)选择估价方法 该块土地为待建筑土地。适宜于用剩余法进行估价。 (2)选择最佳开发利用方式 通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；