如何卖别墅112241263.docVIP

与其说“卖别墅，卖的是一种高端生活方式”不如说“买别墅，买的是自我实现.”—兼谈怎样投资别墅” 一、 引子－一些中介心目中的别墅由于公司业务涉及不动产投资，经常接触到房地产项目，近几年我对房地产投资与市场营销做了一些研究。经过2007年的楼市疯狂，进入2008年，深圳和全国一样，楼市调整不可逆转。前两年，有的朋友想购买房产（住宅或商业物业），自己没有信心，就请我给予专业建议，在这轮调整中避免了“巨额”损失。最近又有个朋友年初退出股市后，一直手握现金、在寻找投资机会，关于别墅项目，想听听我的意见。为此我最近访谈了行内专家，也考察了深圳部分热销的“别墅项目”，包括万科东海岸上居，后门整理的这个资料供大家投资参考。就什么是别墅和别墅卖什么，我最近分别询问深圳市部分从事豪宅中介的业务人员，从他们对别墅的理解来看，专业人士对别墅的理解非常模糊，一般消费者可想而知。由此看，中国的别墅市场仅仅处于起步阶段。1、 问：什么是别墅？回答一：低密度住宅就是别墅；回答二：那些大型社区中2、3层的住宅就是别墅。如果是上述第一个答案准确，那么郊区农民房算不算别墅，显然不是。如果第二个答案准确，那么深圳有太多的“别墅”，万科东海岸四期－上居就是别墅。2、 问：别墅卖的是什么？回答一：别墅卖的是地段。别墅占据的是优越地段，买家看中的就是别墅地段；回答二：别墅卖的是规划。别墅项目规划好、规模大，买家看中的就是别墅的规划；回答三：别墅卖的是资源，别墅占据者城市最优质的人文和稀缺资源，买家看中的就是这个。等等。我认为，上述几个回答仅仅看到了别墅的外在形态和物质层面的东西，对买家的认识也是比较肤浅，对别墅的认识也是很肤浅的。难道别墅卖的就是上面这些吗，认真研究的话，肯定不仅如此。那么，什么是别墅呢，我们从别墅的定义说起：二、 什么是别墅－别墅的终极定义1、 别墅的定义现代汉语词典里对别墅的注释是：“在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。”别墅(villa)，又称别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。别墅（Villa）在国外指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。而国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。随着中国房地产业的大发展和别墅热的升温，别墅的内涵和外延已经发生了变化。有关专家对别墅有了新的诠释：“别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最主要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式；其次，它是住户身份品位和个性的标志，是‘富人阶层’占有的领地；第三个方面是别墅所在区域的自然景观给生活带来巨大变化，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。”近年来，我们国家国土部门也给出了部门定义:“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”国土资源部地籍司司长樊志全近日在2006年中国地交会上明确了别墅新定义。在国外第一居所的房子叫做House，第二居所叫Villa。Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是Second Home，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫别业，望文生义可以理解为第二处物业。从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。 因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，设计师想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合居住者的理想：如果亲水是居住者的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是居住者的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOU