2010年10月北京市住宅市场分析.pptVIP

宏观市场背景分析 宏观政策 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 成交 市场点评与展望 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法 》  政策内容 2010年10月22日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》 （京建发[2010]612号 ）。 自2010年12月1日起，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金，预售资金严格按工程节点支取：地下结构完成、结构封顶、竣工验收等。  康正视点 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台主要是为了让房地产开发商规范经营，防止转移资金，防止过度扩大市场，导致资金链太长。将有效抑制房价上涨,此《办法》将加大开发企业的资金压力，促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步出现上涨趋势。 10月，共成交8块土地，没有居住用地，工业用地7宗，商业金融用地1宗。出让建设用地面积16.8609万㎡，环比上月减少了88.19%，同比减少了66.17%；规划建筑面积为24.4191万㎡ ，环比上月减少了90.65%，同比减少了71.06%；楼面地价1297元/ ㎡ 。 宅用地无成交 住宅用地成交零宗。 计划在10月出让的住宅用地仅有房山区长沟镇的两块居住用地，但地处长沟等非核心区域，很难吸引房企介入，月内无人应价。 北京市2010年度土地供应计划为6400公顷，截止10月底实际完成25.8%；住宅计划供应2500公顷，截止10月底实际完成21.6% 应集中近郊 10月仅有昌平、开发区、大兴区有土地成交，其中开发区成交面积占比最大，共成4宗土地，均为工业用地，土地面积9.8401万㎡，约占总出让面积的58.36%。 从成交宗地环线分布看，10月土地成交集中在5-6之间，约占总出让宗数的63.32%。 10月，供应的住宅地块位置不好，较难吸引开发商。在调控的大环境下，如果政府供应不出开发商们想要的地块，依然无益提高未来成品房的供应，更无益于平抑房价 。 从目前土地储备中心发布的供地计划看，四季度将“主攻”商品房用地，计划安排至少50宗、约785公顷居住性质用地上市，这些地块大多位于新城和地铁沿线。如果这些住宅用地能顺利出让，可以完成北京全年1250公顷商品房供地任务，而短时间内增大供应，也可以改变购房人的预期，有效抑制来年房价上涨。 随着调控的深入，很有可能会出现大房企领衔拿地、小开发商暂别土地市场的两极分化局面，部分开发商将转向二、三线城市发展 。 10月北京商品房成交量环比下降近三成，没有延续9月的火爆，但总体成交量依然好于5-8月 。在“严控”预期下，开发商放缓了推盘速度，批准预售住宅供应套数仍高于签约成交套数。未签约住宅存量套数维持在十万套之上，环比增加了0.74%。 10月，北京市建委共批准预售证28张，涉及项目27个，总批准预售面积106.72万㎡ ，环比下降了31.29%，同比下降了42.42%。 住宅供应降幅近三成，批准预售面积为86.72万㎡ ，环比下降28.06%，同比下降25.05% 。 住宅供应下滑较大，供应面积环比下降超三成。 商业物业持续大幅增长势头，环比上涨了86.13%。 保障性住宅批准预售套数占住宅总供应套数的43.7%，面积环比虽有所回落，但套数供应仍保持较稳定增长趋势。 10月供应住宅面积排名前五区县：石景山区（13.32万㎡）顺义区（10.47万㎡）通州区（9.69万㎡）大兴区（6.64万㎡ ）房山区（5.45万㎡ ），石景山、顺义、通州是10月份供应的主力区域，占总体供应56.45%。 石景山区新增供应住宅套数环比增幅较大，主要是由于远洋地产旗下远洋山水项目多个楼在本月开盘，共计新增907套住宅。 与上月相比，预计开盘均价在1.5万/平方米以下及2-3万/平方米的商品住宅价格区间的供应面积持续下降，均价在2.5-3万/平方米之间的的商品住宅供应面积依然下降幅度最大，环比降幅达73.98%。 在预计开盘均价在1.5万/平方米以下和3万/平方米以上的商品住宅供应面积均有不同程度增长， 3万/平方米的商品住宅供应面积环比涨幅最大的，增幅为54.14%。 1.5-2万/平方米仍为市场最大供应，占总体供应的50.23%， 受9月底新政影响，10月北京商品住宅成交量回落。 10月北京商品住宅成交套数7627套，面积91.62万平方米，成交量回落。成交面积环比上月下降42.37%。 截