第八章　土地增值税法(3页).docVIP

　 第八章　土地增值税法 打印本页 　　第一节　纳税义务人（了解）　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。　　　　第二节　征税范围（熟悉）　　　　一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：　　标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。　　标准之三：转让房地产是否取得收入。　　二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： 有关事项 是否属于征税范围 1．出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2．继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 3．出租 不征（无权属转移） 4．房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5．房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6．以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7．合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8．企业兼并转让房地产 暂免 9．代建房 不征（无权属转移） 10．房地产重新评估 不征（无收入） 11．国家收回房地产权 不征 12．市政搬迁 不征 　　　　第三节　税率（了解）　　　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 项目?? ?级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 １ 50%以下（含50%） 30% 0 ２ 超过50%～100%（含100%） 40% 5% ３ 超过100%～200%（含200%） 50% 15% ４ 200%以上 60% 35% 　　第四节　应税收入与扣除项目的确定（熟悉）　　　　一、应税收入　　二、确定增值额的扣除项目。　　（一）对于新建房地产转让，可扣除：　　1．取得土地使用权所支付的金额，包括：　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。　　2．房地产开发成本　　3．房地产开发费用　　它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用= 利息+（取得±地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内　　4．与转让房地产有关的税金　　房地产开发企业只能扣两税一费（营、城、教），非房地产开发企业扣三税一费。　　5．财政部规定的其它扣除项目　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%　　（二）对于存量房地产转让，可扣除：　　1．房屋及建筑物的评估价格。　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率　　2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　3．转让环节缴纳的税金。　　　　第五节　应纳税额的计算（熟悉）　　　　一、增值额　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：　　1．隐瞒、虚报房地产成交价格的；　　2．提供扣除项目金额不实的；　　3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。　　二、应纳税额计算　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数　　【例题1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发　　成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（　）。　　A．180万元 　　B．240万元　　C．300万元 　　D．360万元　　【答案】B　　【例题2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（　）。　　A．90万元 　　B．198万元　　C．415万元 　　D．441万元　　【答案】B　　第六节　税收优惠