02第二章-房地产抵押概要.pptVIP

第二章　房地产抵押贷款 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节　房地产抵押贷款概述 一、抵押与房地产抵押 所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第一节　房地产抵押贷款概述 房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。 第一节　房地产抵押贷款概述 抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 第一节　房地产抵押贷款概述 二、房地产抵押贷款的涵义及分类 房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。 第一节　房地产抵押贷款概述 房地产抵押贷款依据不同分类标准可分为： （一） 按贷款对象 1．企事业法人房地产抵押贷款。 2. 个人房地产抵押贷款。 第一节　房地产抵押贷款概述 （二）按贷款用途 1．房屋开发抵押贷款。 2. 土地开发抵押贷款。 3. 购房抵押贷款。 4. 其他用途的房地产抵押贷款。 第一节　房地产抵押贷款概述 （三）按贷款利率确定方式 1. 固定利率抵押贷款。 2. 可调利率抵押贷款。 第一节　房地产抵押贷款概述 三、房地产抵押贷款的特点 1. 以抵押为前提建立的信贷关系 2. 以房地产抵押为条件的贷款 3. 房地产抵押贷款的现实性 第一节　房地产抵押贷款概述 四、房地产抵押贷款的作用 （一）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展 （二）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展 （三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展 （四）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 一、房地产抵押权的设定 房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 下列房地产不得设定抵押： 1．权属有争议的房地产； 2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物； 4．已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5．被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产； 6．依法不得抵押的房地产。 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 二、房地产抵押合同 房地产抵押的设定包含两个程序 签订书面抵押合同 办理抵押登记 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 1．抵押当事人的名称或姓名、住所； 2．抵押合同与借款合同的关系、借款合同编号； 3．抵押权所担保的债务种类、数额、范围； 4．抵押物的名称、处所、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至范围、房地产权属和编号； 5．抵押房地产的价值； 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 6．抵押期限； 7．抵押房地产的占管人、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任； 8．抵押权灭失的条件； 9．抵押房地产的保险； 10．抵押物的处分及所得价款的分配顺序； 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 11．抵押人和抵押权人的保证； 12．违约责任； 13．合同争议的解决方式； 14．抵押合同公证、登记与注销、费用的负担； 15．抵押当事人约定的其他事项； 16．签订抵押合同的时间、地点。 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 三、房地产抵押登记 （一）抵押登记的意义 只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。 抵押登记的意义即是保障房地产交易的安全和有效。 设定抵押并经登记后，抵押便具有公信力和公示力，可以对抗任何第三人。 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 （二）房地产抵押登记 1．申请房地产抵押登记的抵押人、抵押权人，应当向登记机关交验下列文件： （1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （2）抵押登记申请书； （3）抵押合同； （4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； （5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； （6）可以证明抵押房地产价值的资料： （7）登记机关认为必要的其他文件。 第二节　房地产抵押贷款的运行环节 2．登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，