物业项目经理操盘工作基本要点(2014.11.29).doc

物业项目（供参考） 及时有效做好前期介入工作，以达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力和战斗力全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏日常管理、服务交房手续、装修办理、整改配合等工作流程标准化业主户内装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查安防工作监管制度化 （1）产业、设备情况（开发年限、开发单位、总面积、总套数、配电量、隐蔽工程、电梯、弱电、绿化、公共配套）； 价格审批备案情况（物业费、运行费、维护费、停车费、合同约定的其他费用）； （3）员工队伍状况（来源、结构文化层次、持证情况、工资标准）； （4）服务对象构成。 项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，量入为出 (经济核算到位)，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。做好节能降耗对分承包方作出评价（电梯、绿化、智能化）、增收节支力争实现费收支平衡 开展菜单式特色服务，提升业主满意度（社区文化活动及便民服务开展）； 各政府单位的协调； 业委会组建（质保期一般为5年，物业接管在第3年至第4年之间操作此事较好，有利于帮助小区改善硬件上存在的问题动用公共维修基金）； 10、沟通交流及公关能力。（国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。） 11、物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。 写字楼项目管理现场控制要点 一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌 “物业品牌”、“地产品牌”。 二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献 追求利润是企业的最终目标。 内部管理控制要点 一、财务状况 （一）收入 1、物业管理服务费收入；2、停车费收入；3、有偿服务收入；4、其他收入。 （二）成本 1、人力成本 2、采购成本 （1）物料采购成本 （2）服务采购成本 3、运行成本 4、工程维护保养成本 5、租金、税金及其他 二、资源配置 （一）人力资源 1、数量；2、质量。 （二）基础设施提供 1、工作场所；2、工作硬件和软件；3、通讯交通； 4、其他。 三、采购、供方选择和管理、库存管理 1、采购 采购申请→核实采购需求→选择供方→采购实施→验收入库→货款结算→库存管理→领用出库 2、供方选择 （1）价格 （2）产品质量和售后服务 （3）特许服务的专业资质 （4）市场份额 （5）市场信誉 （6）技术力量 （7）现场服务效果 3、供方管理 （1）现场服务人员是否具备相应的专业资质 （2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务 （3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准 （4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉 （5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产） 4、物料库存管理 （1）验收入库（数量、型号/规格/品牌、质量抽检） （2）贮存保管 分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。 （3）领用出库 按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。 （4）库存盘点 定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。 根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。 四、QMS的建立和运行 1、建立 （1）覆盖影响服务质量的全部过程和活动。 （2）“P-D-C-A”的闭循环管理。 （3）程序设计体现“有效控制、简化手续、提高效率、方便员工和客