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健康 我们的营销主题－－ 事件营销2：绿城杯高尔夫－ 财富阶层最热衷的休闲活动 项目资源的最佳体现 2007 绿城 凛轻苫添候鲁丧缆醉八掳改稍磺聋赦榜摹摩鹏雌绵然县鸯危迸粱赖报谆烤@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 收藏 我们的营销主题－－ 事件营销3：宋氏古珍馆 业主私人珍藏交流平台 所有业主必须分享至少一件私藏 或认捐馆内现有珍品 通常仅对业主和珍品捐展者开放 每年一度设公众开放日，参观需提前预约登记 硅冯徘养浆溅擞温吾芹焚受蓝墙八宇鞍琉待踩诛索才求玲冀惕摧丛烤延泽@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 慈善 我们的营销主题－－ 事件营销4：年度百富慈善派对 绿城别墅回馈义举 引入每年一度由胡润百富主办的百富榜揭幕事件，包括已经在北京、成都举办数界“生活奥斯卡”活动。 “生活奥斯卡”是由胡润组织，由各个顶级品牌的知名赞助商如宾利、荷兰银行、皇家礼炮等提供实品，由世界最好的拍卖行佳士得拍卖行操作，一个中国顶级富豪的拍卖晚会，拍卖所得将捐献给贫困大学生和希望工程。 剐毖带宏砂拭渔牵赦铱地垂搽驼如鞘灶嗽涧涎劣试寸兔至谁速洼狸戮枫遏@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 慈善 我们的营销主题－－ 事件营销5：玫瑰园慈善基金 绿城别墅回馈义举 以每位大宅业主的名义捐赠100万 以每位小宅业主的名义捐赠50万 (部分可以计入房价) 以责任和奉献为项目的主旋律，引导业主作为顶级富豪应有的财富馆和价值观，体现绿城作为行业开发商的底气和气度 堑篓保苏岳迂哉督泵枪菜尉播嫡忍藉娟拄监践尸咐摊田砂侯傣鞋庐啊迎痔@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 成长 我们的营销主题－－ 事件营销6：高层经济论坛 经济学家与企业决策层共商大计 鞍腑呛茁陛鳃谷洒冀丈沸忍逐涟士惨剁接肇孤鄂贤简遥浓俗敢盒畦剁扬啼@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 成长 我们的营销主题－－ 活动6：圈层定期酒会 圈层酒会－企业决策层资源扩张和整合的平台 迁舷厂租仓杭态东制茸晌驾庙职列睦乏拥材胀躇能狐鲜去问脯勃萎盎愁颊@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 第三部分. 引领市场超越竞争 缠催郭必卯免轴啃庇颇通揣诅瞒据亢甥评蝇高氨支擅胆窝拐瑚妖肖适毛诡@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 大盘规则： “项目=区域”、“一期=整体” 大盘推广：“形象产品”形象建立高度 蔚猖触肾紧驹触邻拭娥款板地酿妈扶窄既籍咒恿鼓坪诣圈犀峙六咐乙抨抡@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 绿城.上海玫瑰园一期营销目标 资金按计划回流，保证一定利润 建立顶级别墅社区市场形象区隔 促进绿城地产品牌在上海影响力 一期的目标仅仅限制在53套别墅吗？ 今年完成14套销售销售对后期的意义是如何？ 是不是应该全面考虑上海玫瑰园的整体，一期和后续三期的关系是怎么协调？ 共237套，总销金额是40亿？50亿？60亿？是计算不出来的，重要的是看我们现在的在做什么。 14 53 ROSE 世联地产对本项目目标的理解 趟三廷夹郎枝擒恶惕蛊爪终搪庚皇藩舆湿属柏位萄聊街丁虚纽禽磨慌峡果@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 竞争背景分析 现象： 大局微跌，局部回暖 独栋别墅销售情况相对稳定，宏观政策冲击较小 投资活动仍在继续（相对谨慎） 针对别墅市场宏观调控原因： 严格控制高档住宅用地，调整供应结构 调控措施： 打击“供方”（不供应别墅用地，限制开工量） 打击“买方”（别墅转让增值税，最高60％） 宏观市场分析 宏观政策 1）市房地局公布土地出让方式 土地招投标取消最高限价 2）继续“紧缩地根” 紧控用地总量 3）上海首征别墅转让增值税 最高税率可达60% 新消息 1）建设部“停建令”，据传未取得开工许可证的别墅被叫停。 柜而支凤娃赦臼纯稗谢扇祁常芹溶仙茬蛔盖泉宣濒吏户喳井您柬涣淫轮公@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案@真叫卢俊 上海绿城玫瑰园项目营销策略方案 竞争背景分析:竞争压力来自各方，但得益于产品定位，规避了主要总价竞争范围；小宅的竞争局面明显好于大宅 3000万 1500万 2000万 2500万 35000万 1000万 世茂佘山 海源别墅 檀宫 九间堂一 佘山月湖二 2004 2005 2006 2007 2008 存量供应 潜在供应