购房小贴士：通风、采光、日照选房的三大要素缺一不可.docVIP

购房小贴士：通风、采光、日照 选房的三大要素缺一不可 对居住来说，视觉固然重要，但更重要的恐怕是关乎我们一辈子的安全、舒适、健康和抗干扰。影响住宅性能的几大物理要素好像大家都知道：通风、采光、日照。但个中究竟，还值得一说。 先说通风，通风可不仅仅是为了凉爽和呼吸新鲜空气的快感，更重要的是为健康。选择通风良好的住房至少要注意三点，一是总体规划，二是单体设计，三是门窗构造。 重庆市区的主导风向是北风，建筑物的规划布局应使自然风从北向南（或者是根据小区所在具体位置按自然地貌和城市肌理确定主导风向）在整个小区顺畅通过，不留死角。但据我所知，大多数开发商的布局思路是在用足容积率的前提下，尽量拉大房屋正面间距做出大广场、大中庭，结果是，现在夏天在大花园里纳凉的人抱怨没有一丝凉风。更严重的问题是：通风不良的小区会让生活废气在此长时间滞留，危害人体健康。 单体住宅，南北朝向的板式楼当然通风最佳。但要警惕“假板式”，也是一知名推出的板式住宅。从外观看无疑是板式建筑、南北朝向，但其中两种户型在楼中一个向北一个朝南，中间一道分户墙，完全不能通风。选择一梯多户的点式住宅时，“拼图”很重要。把同一楼层的各个户型图拼在一起，再把它放在设计位置上，根据小区的风向图，就可以做基本判断。 门窗是风的通道，消费者应注意最常见的两种窗：平开窗和推拉窗的不同。平开窗可获得最大的开启面积，而推拉窗通常只能打开窗洞一半的面积。平开窗的其它物理性能也优于推拉窗，但平开窗的价格高于推拉窗。这使得很多开发商不愿意使用平开窗。购房者往往忽略了这个问题。看样板房时应注意这些细节，并把它约定在合同中。 建筑面积计算新规实施 “买房送飘窗”或不再有 买房子送阳台、送天台、买一层送一层、送车库、送飘窗……林林总总“偷面积”做噱头的卖房经被开发商用得炉火纯青，7月14日，记者针对青岛楼市调查发现，表面上看来消费者得到了实惠，但是通过“赠送”得来的面积，却已经被开发商精明地算在了其他建筑面积的单价上。记者了解到，建筑面积计算新规已经在本月实施，“偷面积”的做法或将被规范遏制。 开发商“偷面积”有多种花样 “其实开发商‘偷面积’的做法很多，包括阳台全部封闭还是半封闭，飘窗还是落地窗，层高是两米多还是四米多，说法做法很多，但是开发商都是以优惠赠送的噱头来做宣传。”7月14日，记者调查发现，哈尔滨路某楼盘就打出了“买一层送一层”的宣传广告。记者了解到 ，该楼盘中的重要户型就是号称做到4.7米层高的LOFT公寓，“把层高设计成4米多，就可以向购房者宣传做出复式的住宅效果，虽然可以得到两层的空间，但是在房产证上写的只有一层的面积，虽然说表面上看着非常优惠，但是两层的钱基本上都算在了一层的单价上。”岛城房市业内人士解释说。 对于普通住宅来说，对于阳台计算面积的做法可谓形成了业内潜规则。“没有封闭的阳台，基本上是算一半的建筑面积，全部封闭了，就要算全部的面积了。”岛城一家售楼处工作人员介绍说。“一些豪宅、洋房偷面积的做法更严重，有些甚至打出了百分之百甚至更多的得房率。”业内人士张先生告诉记者 ，“送地下室或庭院，已经成了业内通行的一种做法，但是地下室是不计算入建筑面积之内的。”除此之外，赠送设备间、送露台、送飘窗等做法在岛城售楼中也非常常见。 阳台面积要以主体结构为界计算 记者了解到，新版《建筑工程建筑面积计算规范》已经在7月起实施，在阳台面积计算上，新规规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。也就是说，建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。除此之外，建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。 在一层还是两层的计算上，建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。 在“偷面积”常见的送地下室上，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。另外，新规一大亮点就是增加了对飘窗的规定，按照要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m 以下且结构净高在2.10m 及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。另外，需要注意的是，窗台与室